Definisi
Sengketa tanah adalah perselisihan mengenai hak, batas, atau penguasaan atas sebidang tanah antara dua pihak atau lebih. Objeknya bisa tanah bersertifikat maupun tanah yang belum pernah didaftarkan.
Peraturan Menteri ATR/BPN No. 21 Tahun 2020 membedakan tiga istilah yang sering dipakai bergantian tetapi tidak sama. Sengketa adalah perselisihan yang tidak berdampak luas, umumnya antarorang atau antarbadan hukum. Konflik adalah perselisihan yang berdampak luas, misalnya melibatkan satu komunitas atau kawasan. Perkara adalah perselisihan yang penanganannya sudah masuk ke lembaga peradilan.
Pembedaan itu bukan sekadar istilah. Ia menentukan siapa yang menangani dan lewat mekanisme apa masalahnya diselesaikan.
Jenis-Jenis Sengketa Tanah
Sengketa batas. Yang paling sering terjadi dan paling sering diremehkan. Pagar bergeser, patok hilang, atau luas di sertifikat tidak cocok dengan luas di lapangan. Akarnya biasanya pengukuran lama yang tidak akurat atau tanda batas yang tidak pernah dipasang permanen.
Sertifikat ganda. Dua sertifikat terbit atas bidang tanah yang sama, biasanya karena satu di antaranya lahir dari data yang keliru atau dari peta yang belum terintegrasi.
Sengketa waris. Tanah dijual satu ahli waris tanpa persetujuan yang lain, atau tanah warisan tidak pernah dibagi lalu ditempati sebagian pihak saja.
Jual beli bermasalah. Tanah dijual dua kali, dijual oleh orang yang tidak berhak, atau dijual dengan dokumen palsu.
Penguasaan tanpa alas hak. Tanah kosong yang ditinggalkan pemiliknya lalu ditempati pihak lain bertahun-tahun.
Sengketa dengan pemegang hak lain. Tumpang tindih dengan kawasan hutan, hak guna usaha perkebunan, atau tanah instansi pemerintah.
Dasar Hukum
Tidak ada satu undang-undang tunggal tentang sengketa tanah. Aturannya tersebar sesuai jalur penyelesaiannya.
Di ranah administrasi pertanahan, Peraturan Menteri ATR/BPN No. 21 Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan mengatur alur pengaduan, pengumpulan data, gelar kasus, mediasi, sampai tindak lanjutnya.
Di ranah perdata, dasar gugatan yang paling sering dipakai adalah ketentuan perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUHPerdata, atau wanprestasi bila sengketanya berakar pada perjanjian yang tidak dipenuhi.
Kekuatan bukti sertifikat diukur dengan Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997. Ayat (1) menyebutnya alat pembuktian yang kuat, sementara ayat (2) membatasi tuntutan pihak lain setelah lima tahun sepanjang tanah diperoleh dengan itikad baik dan dikuasai secara nyata. Dua ayat inilah yang paling sering diperdebatkan di persidangan perkara tanah.
Ke Mana Harus Mengadu
Salah memilih forum membuat gugatan ditolak tanpa pernah diperiksa pokoknya. Ini peta kasarnya.
| Masalahnya | Forum yang tepat | Yang diminta |
|---|---|---|
| Batas bergeser, salah ukur, salah catat data | Kantor Pertanahan | Pengukuran ulang dan perbaikan data |
| Ingin menahan agar sertifikat tidak dialihkan selama berperkara | Kantor Pertanahan | Pencatatan blokir |
| Klaim kepemilikan, jual beli bermasalah, waris | Pengadilan Negeri | Putusan siapa pemilik yang sah dan ganti rugi |
| Penerbitan sertifikat dianggap cacat prosedur | Pengadilan Tata Usaha Negara | Pembatalan sertifikat sebagai keputusan pejabat |
| Pemalsuan dokumen, penyerobotan | Kepolisian | Proses pidana |
| Tanah adat atau tanah wakaf dengan hukum agama | Pengadilan Agama untuk objek tertentu | Sesuai kewenangannya |
Perlu diperhatikan, gugatan ke PTUN punya tenggang waktu yang pendek — dihitung sejak keputusan diterima atau diketahui — sehingga terlambat mengajukan berarti kehilangan jalur itu, meskipun jalur perdata masih mungkin ditempuh.
Alur Penyelesaian
- Musyawarah langsung. Untuk sengketa batas antartetangga, pengukuran ulang bersama oleh Kantor Pertanahan sering sudah menyelesaikan masalah.
- Pengaduan ke Kantor Pertanahan. Pengaduan diterima, ditelaah, lalu dilakukan pengumpulan data dan gelar kasus. Bila memenuhi syarat, ditawarkan mediasi.
- Mediasi. Kesepakatan dituangkan dalam berita acara. Bila menyangkut peralihan atau pembagian hak, kesepakatan itu masih perlu dituangkan dalam akta PPAT agar bisa didaftarkan.
- Pemblokiran. Selama sengketa berjalan, pihak yang berkepentingan dapat meminta pencatatan blokir agar objek tidak berpindah tangan.
- Pengadilan. Bila mediasi gagal, perkara dibawa ke pengadilan yang berwenang. Di pengadilan pun hakim wajib lebih dulu mengupayakan perdamaian melalui mediasi sesuai PERMA No. 1 Tahun 2016.
- Pelaksanaan putusan. Setelah putusan berkekuatan hukum tetap, Kantor Pertanahan menindaklanjuti dengan pembatalan atau pencatatan sesuai amar putusan.
Praktik di Pengadilan
Dua hal menentukan nasib perkara tanah lebih dari argumen hukum yang rumit.
Pertama, kualitas bukti surat. Sertifikat, akta PPAT, girik dan Letter C, bukti PBB, serta peta bidang menjadi tulang punggung. Kuitansi tanpa akta lemah, tetapi tidak sepenuhnya tidak berguna bila didukung bukti lain.
Kedua, penguasaan fisik. Siapa yang benar-benar menempati, memagari, dan merawat tanah itu selama ini kerap menjadi pertimbangan penting, khususnya untuk tanah yang belum bersertifikat.
Contohnya begini. Pak Hendra memiliki SHM seluas 250 m². Tetangganya membangun pagar yang menggeser batas sekitar satu meter ke dalam. Langkah pertama yang masuk akal bukan langsung menggugat, melainkan meminta pengukuran ulang ke Kantor Pertanahan dengan menghadirkan kedua pihak.
Bila hasil pengukuran menunjukkan pagar memang melewati batas dan tetangga menolak memundurkan, barulah Pak Hendra mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum ke Pengadilan Negeri dengan berita acara pengukuran sebagai bukti utama. Menggugat tanpa data ukur resmi biasanya berakhir dengan pembuktian yang bertele-tele dan mahal.