Definisi
Eigendom atau hak milik adalah hak kebendaan yang paling sempurna dan paling luas dibandingkan hak-hak kebendaan lain, karena memberi kekuasaan kepada pemiliknya untuk menikmati, menggunakan, memungut hasil, dan memindahtangankan suatu benda secara leluasa. Hak inilah yang menjadi induk dari hak-hak kebendaan lain seperti bezit, hak pakai, atau hak jaminan, yang pada dasarnya merupakan pembatasan atau pecahan dari kewenangan penuh seorang pemilik.
Meski disebut hak yang “leluasa” dan berdaulat penuh, eigendom tetap dibatasi oleh undang-undang, peraturan umum, dan hak-hak orang lain, sehingga tidak pernah bersifat mutlak tanpa batas. Ciri lain yang membedakan eigendom dari sekadar penguasaan fisik adalah sifatnya yang tetap melekat pada pemilik meski bendanya berpindah tangan tanpa hak — pemilik tetap berhak menuntut kembali bendanya dari siapa pun yang menguasainya secara tidak sah.
Setelah berlakunya UU Pokok Agraria, istilah eigendom atas tanah tidak lagi dipakai untuk tanah-tanah di Indonesia dan digantikan oleh hak milik menurut hukum tanah nasional, meski konsep dasarnya — kekuasaan penuh untuk menikmati dan menguasai suatu benda — tetap sama dan masih relevan untuk benda-benda selain tanah, seperti kendaraan, perhiasan, atau karya seni.
Hukum benda menganut sistem tertutup (gesloten systeem), artinya jenis-jenis hak kebendaan yang boleh ada hanyalah yang sudah ditentukan undang-undang secara limitatif. Para pihak tidak bisa menciptakan sendiri jenis hak kepemilikan baru lewat perjanjian, karena eigendom dan hak-hak turunannya berlaku terhadap siapa saja, bukan hanya kepada pihak yang membuat kesepakatan. Sifat inilah yang membedakan hak kebendaan dari hak perseorangan yang lahir dari perjanjian dan hanya mengikat pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.
Dasar Hukum
Pasal 570 KUHPerdata menjadi rumusan klasik hak milik, yang memberi pemilik kekuasaan penuh untuk menikmati dan berbuat bebas terhadap bendanya, sepanjang tidak melanggar undang-undang, peraturan umum, dan hak orang lain. Pasal ini sekaligus menegaskan bahwa hak milik dapat dicabut demi kepentingan umum, asalkan pemiliknya diberi ganti rugi yang layak — prinsip yang kini juga menjadi dasar pengaturan pengadaan tanah untuk proyek-proyek kepentingan umum.
Pasal 574 KUHPerdata memberikan pemilik senjata hukum berupa hak menuntut pengembalian benda dari siapa pun yang menguasainya tanpa hak, yang dalam praktik dikenal sebagai gugatan revindikasi. Sementara itu, Pasal 584 KUHPerdata menetapkan bahwa hak milik hanya dapat diperoleh melalui cara-cara tertentu yang telah ditentukan undang-undang, bukan sembarang cara yang dibuat sendiri oleh para pihak.
Jenis-Jenis Cara Memperoleh Hak Milik
Pasal 584 KUHPerdata mengenal beberapa cara memperoleh hak milik. Pemilikan (occupatie) terjadi ketika seseorang menguasai benda yang belum pernah dimiliki siapa pun, misalnya ikan hasil tangkapan di laut bebas. Perlekatan (natrekking) terjadi ketika suatu benda menyatu secara alami atau buatan dengan benda lain, sehingga pemilik benda pokok memperoleh hak atas benda yang melekat tersebut.
Daluwarsa (verjaring) memungkinkan seseorang memperoleh hak milik setelah menguasai suatu benda secara terus-menerus dalam jangka waktu tertentu dengan itikad baik. Pewarisan mengalihkan hak milik dari pewaris kepada ahli waris, baik menurut undang-undang maupun surat wasiat. Terakhir, penyerahan atau levering mengalihkan hak milik lewat suatu peristiwa perdata seperti jual beli, hibah, atau tukar-menukar, yang dilakukan oleh pihak yang berwenang penuh atas benda tersebut.
Hak dan Kewajiban Pemilik
Sebagai pemegang hak kebendaan yang paling luas, pemilik berhak menikmati, menggunakan, memungut hasil, membebani, bahkan memusnahkan bendanya sendiri sepanjang tidak melanggar hukum. Pemilik juga berhak menuntut kembali bendanya dari pihak yang menguasainya tanpa alas hak yang sah lewat gugatan revindikasi, serta berhak menolak gangguan pihak lain terhadap kenikmatan atas bendanya.
Di sisi lain, kebebasan itu tidak boleh sampai merugikan hak orang lain atau bertentangan dengan ketertiban umum. Pemilik tanah, misalnya, tetap harus menghormati hak lewat (servituut) yang mungkin sudah melekat pada tanahnya, dan pemilik bangunan tidak boleh menggunakan bendanya sedemikian rupa sehingga mengganggu ketenangan atau keselamatan tetangganya. Kewajiban tunduk pada pencabutan hak demi kepentingan umum, dengan kompensasi yang layak, juga tetap melekat pada setiap pemilik.
Praktik di Pengadilan
Sengketa hak milik paling sering muncul dalam bentuk gugatan revindikasi, di mana pemilik menuntut pengembalian bendanya dari pihak yang menguasainya tanpa hak. Contohnya, Budiman memiliki sebidang tanah yang dikuasai secara tidak sah oleh tetangganya, Cahyo, selama tiga tahun. Budiman mengajukan gugatan revindikasi berdasarkan Pasal 574 KUHPerdata dan membuktikan haknya melalui sertifikat yang terdaftar atas namanya.
Pengadilan mengabulkan gugatan Budiman dan memerintahkan Cahyo menyerahkan tanah dalam keadaan kosong, karena penguasaan Cahyo tidak pernah didasarkan pada alas hak yang sah seperti jual beli atau hibah. Hakim menegaskan bahwa lamanya penguasaan fisik semata tidak dapat mengalahkan hak milik yang sah tanpa memenuhi syarat daluwarsa perolehan hak yang diakui undang-undang.
Batas dan Pengecualian
Kekuasaan penuh seorang pemilik atas bendanya bukan tanpa batas. Undang-undang dapat membatasi penggunaan benda tertentu demi kepentingan lingkungan, tata ruang, atau keselamatan umum, misalnya larangan mendirikan bangunan di kawasan resapan air meski tanahnya milik pribadi. Hak milik juga dapat dicabut sepenuhnya demi kepentingan umum, seperti pembangunan jalan atau fasilitas publik, dengan syarat pemiliknya menerima ganti rugi yang layak sesuai prosedur yang berlaku.
Selain itu, hak milik atas suatu benda bisa dibatasi oleh hak kebendaan lain yang sudah melekat lebih dulu, seperti hak tanggungan yang membebani tanah sebagai jaminan utang, atau hak lewat yang sudah menjadi kebiasaan bertahun-tahun. Pemilik baru yang membeli benda tersebut tetap harus menghormati beban-beban itu selama belum dihapus atau dilunasi secara sah.
Bagi masyarakat awam, hal ini penting dipahami sebelum membeli tanah atau benda tidak bergerak lain: sertifikat atas nama penjual tidak otomatis berarti benda tersebut bebas dari beban. Pembeli sebaiknya memeriksa riwayat kepemilikan dan status jaminan benda tersebut di instansi yang berwenang sebelum transaksi dilakukan, agar tidak terkejut kemudian hari saat pihak lain muncul membawa hak kebendaan yang sudah lebih dulu melekat pada benda yang baru saja dibelinya.