Definisi
Hak Milik adalah hak atas tanah yang paling kuat, terpenuh, dan bersifat turun-temurun yang bisa dipunyai orang menurut hukum agraria Indonesia. “Terkuat” berarti tidak ada hak atas tanah lain yang levelnya di atasnya, dan “terpenuh” berarti pemegangnya memiliki kewenangan paling luas untuk menggunakan tanah tersebut, dibandingkan hak-hak atas tanah lain seperti Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Meski disebut terkuat, Hak Milik tetap dibatasi oleh fungsi sosial: tanah tidak boleh digunakan semata untuk kepentingan pribadi jika merugikan kepentingan umum.
Sifat turun-temurun membuat Hak Milik otomatis beralih kepada ahli waris ketika pemegangnya meninggal dunia, tanpa perlu permohonan hak baru ke negara. Berbeda dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang punya batas waktu dan wajib diperpanjang, Hak Milik berlaku selama-lamanya sepanjang syarat subjeknya masih terpenuhi.
Dasar Hukum
Ketentuan Hak Milik diatur dalam UUPA. Pasal 20 menyebut Hak Milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang bisa dipunyai orang atas tanah, dengan tetap memperhatikan fungsi sosial. Pasal 21 membatasi subjek Hak Milik hanya untuk warga negara Indonesia, kecuali badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah seperti bank milik negara, koperasi pertanian, badan keagamaan, dan badan sosial.
Kalau seorang WNI kehilangan kewarganegaraan Indonesia, misalnya karena naturalisasi ke negara lain, atau WNI menikah campur tanpa perjanjian pisah harta sehingga tanahnya dianggap ikut dikuasai pasangan asing, Hak Milik itu wajib dilepaskan dalam jangka waktu tertentu. Jika tidak dilepaskan, hak itu hapus karena hukum dan tanahnya jatuh menjadi tanah negara.
Syarat dan Prosedur
Hak Milik bisa lahir lewat tiga jalur. Pertama, konversi dari hak-hak lama sebelum UUPA berlaku, seperti hak eigendom zaman kolonial atau tanah bekas milik adat yang dibuktikan dengan girik atau petok D. Kedua, penetapan pemerintah atas tanah negara, misalnya lewat program pendaftaran tanah sistematis. Ketiga, peralihan dari pemegang Hak Milik sebelumnya lewat jual beli, hibah, tukar-menukar, atau warisan.
Untuk semua jalur itu, hak baru dianggap kuat secara hukum kalau sudah didaftarkan dan diterbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM) oleh kantor pertanahan. Peralihan Hak Milik lewat jual beli atau hibah wajib dibuat dalam akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), lalu didaftarkan supaya nama pemegang hak yang baru tercatat di buku tanah.
Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Milik
Pemegang Hak Milik berhak menggunakan, memanfaatkan, dan mengambil hasil dari tanahnya seluas-luasnya, termasuk mendirikan bangunan, menanam, menyewakan, atau menjadikannya jaminan utang lewat Hak Tanggungan. Hak ini juga memberi kewenangan mempertahankan tanah dari gangguan pihak lain lewat gugatan perdata maupun laporan pidana kalau ada yang menguasai tanah tanpa hak.
Di sisi lain, pemegang Hak Milik punya kewajiban memelihara tanah supaya tidak rusak atau mengganggu lingkungan sekitar, mencegah kerusakan dan kemerosotan kesuburan tanah pertanian, serta memasang dan memelihara tanda batas tanahnya. Kewajiban paling penting adalah tunduk pada fungsi sosial: kalau tanah dibutuhkan untuk kepentingan umum, negara bisa mencabut Hak Milik lewat mekanisme pengadaan tanah, tentu dengan ganti kerugian yang layak dan adil bagi pemiliknya.
Pemegang Hak Milik juga wajib membayar Pajak Bumi dan Bangunan setiap tahun selama tanahnya masih dikuasai. Tunggakan pajak ini bisa menghambat berbagai urusan administratif di kemudian hari, termasuk saat pemilik ingin menjual atau mengagunkan tanahnya ke bank, karena bukti pelunasan pajak sering menjadi syarat wajib dalam pengurusan dokumen pertanahan.
Perbedaan dengan Hak Guna Bangunan
Perbedaan paling sering ditanyakan adalah antara Hak Milik dan Hak Guna Bangunan (HGB). Hak Milik tidak memiliki jangka waktu, sedangkan HGB dibatasi jangka waktu tertentu dan bisa diperpanjang serta diperbarui. Hak Milik hanya boleh dipegang WNI, sementara HGB bisa dipegang WNI maupun badan hukum Indonesia termasuk yang bermodal asing.
Nilai jual tanah berstatus Hak Milik umumnya lebih tinggi daripada HGB karena kepastian dan kekuatannya lebih besar. Banyak pengembang perumahan awalnya membangun rumah di atas tanah HGB, lalu setelah unit terjual dan dipecah per kavling, sebagian pembeli mengurus peningkatan status HGB menjadi Hak Milik ke kantor pertanahan.
Contoh Kasus
Seorang warga bernama Rudi membeli sebidang tanah seluas 500 meter persegi di Kabupaten Bogor dari pemilik yang memegang Sertifikat Hak Milik. Transaksi dilakukan di hadapan PPAT setempat dengan Akta Jual Beli. Setelah akta ditandatangani, Rudi mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan untuk balik nama sertifikat, dan dalam beberapa minggu kerja sertifikat sudah tercatat atas namanya sebagai pemegang Hak Milik baru.
Dalam kasus lain, seorang WNI menikah dengan warga negara asing tanpa perjanjian pisah harta. Karena harta bersama dalam perkawinan campuran dianggap turut dikuasai pasangan asing, Hak Milik atas nama WNI tersebut berpotensi harus dilepaskan. Mahkamah Konstitusi memberi jalan keluar lewat putusan yang membolehkan perjanjian perkawinan dibuat setelah pernikahan berlangsung, sehingga pasangan yang sudah menikah pun masih bisa mengatur pemisahan harta untuk menyelamatkan status Hak Milik.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah warga negara asing benar-benar tidak bisa punya Hak Milik sama sekali? Betul, WNA sama sekali tidak boleh menjadi pemegang Hak Milik atas tanah di Indonesia. WNA yang ingin punya rumah di Indonesia biasanya menggunakan skema Hak Pakai atau menyewa lewat perjanjian sewa jangka panjang.
Apakah Hak Milik bisa dijadikan jaminan utang? Bisa, Hak Milik dapat dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan kredit di bank, dan pembebanan itu wajib didaftarkan supaya mengikat pihak ketiga.
Apakah rumah susun bisa punya status Hak Milik? Bisa, dalam bentuk Hak Milik Satuan Rumah Susun (Strata Title) yang objeknya adalah unit apartemen atau rumah susun, terpisah dari Hak Milik atas tanah biasa.
Apa yang terjadi kalau tanah Hak Milik dibutuhkan untuk proyek jalan tol? Negara tetap bisa mengambil tanah itu lewat mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum, tetapi pemiliknya berhak menerima ganti kerugian yang layak dan adil, dan bisa mengajukan keberatan ke pengadilan kalau merasa nilainya tidak sesuai.