Definisi
FLPP atau Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan adalah program pemerintah Indonesia yang menyediakan dukungan likuiditas pembiayaan perumahan kepada bank pelaksana, agar bank tersebut dapat menyalurkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan suku bunga rendah dan tetap bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Sederhananya, pemerintah “menitipkan” sebagian dana murah kepada bank, yang kemudian dicampur (blended) dengan dana bank sendiri, sehingga suku bunga KPR yang dirasakan konsumen jadi jauh lebih rendah dari suku bunga pasar.
FLPP dikelola oleh Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), yang sebelumnya fungsi ini dijalankan oleh Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) di bawah Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Program ini menyasar rumah tapak maupun rumah susun (apartemen subsidi) yang memenuhi kriteria harga jual maksimal dan spesifikasi teknis tertentu yang ditetapkan pemerintah setiap tahun sesuai wilayah.
Karena sifatnya sebagai fasilitas likuiditas, bukan hibah langsung kepada masyarakat, FLPP tetap berbentuk kredit yang wajib dicicil dan dikembalikan debitur, hanya saja dengan bunga jauh lebih ringan dan tetap sepanjang masa kredit dibandingkan KPR komersial biasa yang bunganya bisa naik turun mengikuti kondisi pasar.
Dasar Hukum
UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman menjadi payung utama yang mengamanatkan pemerintah memberi kemudahan bagi MBR untuk memperoleh rumah, salah satunya lewat skema pembiayaan bersubsidi. Ketentuan teknisnya kemudian diatur lebih rinci lewat peraturan menteri di bidang pekerjaan umum dan perumahan rakyat, yang menetapkan bahwa FLPP bertujuan menyediakan dana murah jangka panjang dari pemerintah untuk membiayai KPR Sejahtera bagi MBR.
Aturan pelaksana juga menetapkan batas penghasilan MBR yang berhak menerima FLPP, batas harga jual rumah subsidi per wilayah, serta kewajiban bank pelaksana untuk menyalurkan dana sesuai kuota yang ditetapkan pemerintah setiap tahun anggaran. Perubahan pengelola dari PPDPP ke BP Tapera juga membawa penyesuaian mekanisme penyaluran, meski prinsip dasarnya — dana murah pemerintah dicampur dana bank untuk menekan bunga KPR — tetap sama.
Syarat dan Prosedur
Untuk memperoleh FLPP, pemohon harus memenuhi sejumlah syarat: berstatus warga negara Indonesia, termasuk kategori MBR dengan penghasilan di bawah batas yang ditentukan pemerintah, belum pernah memiliki rumah sebelumnya, belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah dalam bentuk apa pun, serta memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan telah menyampaikan SPT Tahunan PPh.
Proses pengajuannya dimulai dengan mendatangi bank pelaksana atau pengembang perumahan bersubsidi, mengisi aplikasi KPR FLPP, lalu data pemohon diverifikasi lewat Sistem Informasi KPR Subsidi (SiKasep) untuk memastikan pemohon belum pernah menerima subsidi rumah dan benar-benar memenuhi kriteria MBR. Setelah lolos verifikasi dan penilaian kelayakan kredit oleh bank, akad kredit ditandatangani di hadapan notaris/PPAT, dan sertifikat rumah dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan selama masa kredit berjalan.
Biaya dan Jangka Waktu
Suku bunga FLPP ditetapkan tetap sepanjang masa kredit, umumnya sekitar 5% per tahun, jauh di bawah suku bunga KPR komersial yang bisa mencapai dua kali lipatnya. Uang muka yang disyaratkan juga jauh lebih ringan, bisa serendah 1% dari harga rumah, dibandingkan KPR komersial yang umumnya mensyaratkan uang muka minimal 10-20%. Tenor KPR FLPP dapat mencapai 20 tahun, disesuaikan dengan kemampuan membayar debitur dan sisa masa kerja produktifnya.
Selain cicilan pokok dan bunga, debitur tetap menanggung biaya-biaya standar KPR seperti biaya provisi, biaya administrasi, premi asuransi jiwa dan kebakaran, serta biaya notaris untuk akad kredit dan pemasangan Hak Tanggungan — meski besarannya umumnya lebih ringan karena mengikuti skema subsidi pemerintah.
Perbedaan dengan KPR Komersial
Perbedaan paling mencolok antara FLPP dan KPR komersial ada pada sumber dana dan suku bunganya. KPR komersial sepenuhnya dibiayai dana bank dengan suku bunga mengikuti mekanisme pasar, yang bisa berubah-ubah (floating) setelah periode bunga tetap awal berakhir. FLPP dibiayai sebagian oleh dana murah pemerintah yang dicampur dana bank, dengan bunga tetap sepanjang masa kredit dan tidak akan naik meski suku bunga pasar sedang tinggi.
Perbedaan lain terletak pada segmen dan batasannya. KPR komersial terbuka bagi siapa saja tanpa batas penghasilan atau kepemilikan rumah sebelumnya, sedangkan FLPP secara ketat hanya diperuntukkan bagi MBR yang belum pernah memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi perumahan, sehingga tidak semua orang otomatis berhak mengaksesnya meski berminat membeli rumah subsidi.
Ilustrasi Kasus
Rina, seorang karyawan swasta di Bekasi dengan gaji Rp4,5 juta per bulan, ingin membeli rumah subsidi seharga Rp150 juta. Ia mengajukan KPR FLPP melalui bank pelaksana dengan melampirkan persyaratan yang ditentukan. Setelah diverifikasi lewat SiKasep, Rina dinyatakan memenuhi syarat karena belum pernah memiliki rumah dan penghasilannya di bawah batas MBR yang berlaku di wilayahnya.
Ia memperoleh KPR dengan suku bunga tetap 5% per tahun selama 20 tahun, dengan uang muka 1% dan cicilan sekitar Rp990 ribu per bulan. Tanpa FLPP, cicilan KPR dengan suku bunga komersial untuk rumah senilai sama bisa mencapai Rp1,5 juta per bulan, sebuah selisih yang sangat berarti bagi penghasilan Rina. Bagi Sari, rekan kerja Rina yang penghasilannya di atas batas MBR, permohonan FLPP-nya ditolak sistem SiKasep, sehingga ia harus mengambil jalur KPR komersial biasa untuk membeli rumah pertamanya, meski nilai rumah dan lokasinya serupa dengan yang dibeli Rina.
Kasus Rina dan Sari menggambarkan bahwa FLPP bukan program yang otomatis diberikan kepada siapa saja yang ingin membeli rumah subsidi, melainkan benar-benar disaring lewat batas penghasilan yang ketat. Bank pelaksana juga tidak bisa mengesampingkan hasil verifikasi SiKasep meski calon debitur dinilai layak secara kemampuan mencicil, karena kuota FLPP memang dikhususkan bagi kelompok MBR sesuai tujuan awal program ini didirikan pemerintah.