Definisi
Rusunami, singkatan dari Rumah Susun Sederhana Milik, adalah rumah susun yang dibangun oleh pemerintah atau pengembang swasta dengan harga terjangkau, di mana unit-unitnya dapat dimiliki secara perorangan lewat sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Konsep ini diatur dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagai salah satu solusi penyediaan hunian vertikal bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah di kawasan perkotaan yang lahannya semakin terbatas dan mahal.
Rusunami hadir sebagai jawaban atas dua masalah sekaligus: keterbatasan lahan di kota-kota besar dan kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki hunian yang layak dengan status kepemilikan yang jelas, bukan sekadar menyewa. Berbeda dari rumah tapak yang membutuhkan lahan luas per unit, rusunami memungkinkan banyak keluarga tinggal dalam satu bangunan bertingkat dengan biaya pembangunan per unit yang jauh lebih efisien, sehingga harga jualnya bisa ditekan agar terjangkau kelompok sasaran.
Bagi calon pembeli, memahami rusunami penting karena kepemilikannya berbeda dari rumah tapak biasa. Pemilik unit rusunami tidak hanya memiliki ruang di dalam unitnya, tetapi juga berbagi kepemilikan atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dengan seluruh pemilik unit lain dalam gedung yang sama, sehingga pengelolaannya memerlukan kerja sama kolektif lewat perhimpunan pemilik setelah bangunan selesai dibangun dan dihuni.
Dasar Hukum
Definisi rumah susun secara umum diatur dalam Pasal 1 angka 1 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang menyebutnya sebagai bangunan gedung bertingkat yang terbagi dalam satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian, dilengkapi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pasal 45 lebih spesifik mengatur bahwa rumah susun umum milik merupakan rumah susun umum yang dapat dimiliki oleh perseorangan dengan sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun).
Selain undang-undang pokok tersebut, pembangunan rusunami untuk masyarakat berpenghasilan rendah biasanya juga tunduk pada berbagai kebijakan pendukung dari Kementerian PUPR dan pemerintah daerah, termasuk skema subsidi perumahan dan kemudahan akses pembiayaan lewat Kredit Pemilikan Rumah bersubsidi. Kombinasi antara payung hukum kepemilikan dan skema pembiayaan inilah yang membuat rusunami bisa diakses masyarakat dengan penghasilan terbatas, yang sebelumnya sulit memiliki hunian sendiri di kawasan perkotaan.
Perbedaan dengan Rusunawa
Rusunami dan Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa) sama-sama ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, tetapi berbeda secara mendasar dalam status kepemilikannya. Unit rusunami bisa dimiliki secara perorangan dengan SHM Sarusun, sehingga pemiliknya memiliki hak penuh untuk mewariskan, menjaminkan ke bank, atau menjual kembali unitnya di kemudian hari. Unit rusunawa, sebaliknya, hanya bisa disewa dalam jangka waktu tertentu dan tidak bisa dimiliki atau diwariskan, karena statusnya tetap milik pemerintah atau pengelola gedung.
Perbedaan status ini berimplikasi besar pada pertimbangan calon penghuni. Rusunami cocok bagi mereka yang mampu membayar uang muka dan cicilan bulanan untuk membangun aset jangka panjang, sementara rusunawa lebih sesuai bagi masyarakat yang belum mampu membeli namun tetap membutuhkan hunian layak dengan biaya sewa terjangkau. Banyak kota besar menyediakan kedua jenis rumah susun ini sekaligus untuk mengakomodasi kebutuhan masyarakat dengan kemampuan ekonomi yang berbeda-beda.
Syarat dan Prosedur Pembelian
Calon pembeli rusunami umumnya harus memenuhi kriteria masyarakat berpenghasilan rendah sesuai batas penghasilan yang ditetapkan pemerintah untuk program subsidi, belum pernah memiliki rumah sebelumnya, dan berdomisili atau bekerja di wilayah yang sama dengan lokasi rusunami. Dokumen yang biasanya diperlukan meliputi KTP, Kartu Keluarga, slip gaji atau surat keterangan penghasilan, dan NPWP sebagai syarat pengajuan KPR bersubsidi seperti skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
Setelah dokumen lengkap dan pengajuan KPR disetujui bank, pembeli menandatangani perjanjian jual beli dengan pengembang dan mulai membayar cicilan sesuai jangka waktu yang disepakati. Setelah unit selesai dibangun dan diserahterimakan, pembeli berhak memperoleh SHM Sarusun sebagai bukti kepemilikan resmi, meski proses penerbitan sertifikat ini kadang memakan waktu cukup lama dan menjadi salah satu sumber keluhan pembeli terhadap sejumlah pengembang yang lambat mengurusnya.
Ilustrasi Kasus
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta membangun beberapa tower rusunami di kawasan Cakung dan Pondok Kelapa untuk memenuhi kebutuhan hunian warga berpenghasilan rendah. Anwar, seorang pekerja pabrik yang selama bertahun-tahun mengontrak rumah petak, akhirnya bisa membeli unit rusunami seluas 36 meter persegi dengan memanfaatkan KPR FLPP. Setelah serah terima unit, para pemilik membentuk PPPSRS untuk mengelola bangunan dan fasilitas bersama, sehingga Anwar dan tetangga-tetangganya bisa ikut menentukan besaran iuran pengelolaan dan pemilihan pengelola gedung.
Dalam kasus lain, sejumlah pemilik unit rusunami di kota berbeda mengalami perselisihan dengan pengembang terkait keterlambatan serah terima unit hingga dua tahun dari jadwal semula, kualitas bangunan yang tidak sesuai spesifikasi awal, serta kegagalan pengembang memproses SHM Sarusun meski unit sudah dihuni bertahun-tahun. Para penghuni yang dirugikan akhirnya menempuh jalur hukum melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) dan sebagian melanjutkan gugatan ke pengadilan negeri untuk menuntut penyelesaian sertifikat dan kompensasi atas keterlambatan tersebut.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah unit rusunami bisa dijual kembali sebelum cicilan lunas? Umumnya tidak, karena unit masih menjadi jaminan bank selama masa kredit berjalan; penjualan baru bisa dilakukan setelah cicilan lunas atau lewat mekanisme oper kredit yang disetujui bank pemberi KPR.
Berapa lama masa transisi pengelolaan dari pengembang ke PPPSRS? Umumnya berlangsung sekitar satu tahun sejak unit pertama diserahterimakan, meski durasi pastinya bisa berbeda tergantung kesepakatan dalam perjanjian jual beli dan progres penjualan unit di tower tersebut.
Apakah rusunami bisa diwariskan kepada anak? Bisa. Karena berstatus hak milik lewat SHM Sarusun, unit rusunami dapat diwariskan seperti aset properti lainnya, dengan proses balik nama sertifikat ke ahli waris di Kantor Pertanahan setempat.
Apa yang bisa dilakukan jika SHM Sarusun tidak kunjung terbit? Pemilik bisa mengajukan pengaduan kepada pengembang, dinas perumahan setempat, atau menempuh jalur hukum lewat BPSK maupun pengadilan apabila keterlambatan dianggap sudah tidak wajar dan merugikan.