Definisi
Hak tanggungan adalah jaminan utang yang dibebankan pada hak atas tanah. Kalau seseorang mengambil kredit dan menyerahkan sertifikat rumahnya sebagai agunan, yang terjadi secara hukum bukan penyerahan rumah, melainkan pembebanan hak tanggungan atas tanah tersebut. Rumahnya tetap ditempati dan tetap atas nama pemiliknya.
Dua hal membuat hak tanggungan berbeda dari sekadar menitipkan sertifikat di bank. Pertama, pemegangnya berkedudukan sebagai kreditur yang diutamakan. Kalau debitur pailit, hasil penjualan tanah itu dipakai lebih dulu untuk melunasi utangnya, baru sisanya dibagi kepada kreditur lain. Kedua, hak tanggungan mengikuti bendanya ke tangan siapa pun. Tanah yang sudah dibebani lalu dijual tetap membawa beban itu, sehingga pembeli mewarisi risikonya.
Objeknya adalah hak atas tanah yang terdaftar dan dapat dipindahtangankan, yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah negara yang menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Dasar Hukum
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 adalah aturan pokoknya. Ia menggantikan ketentuan hipotek atas tanah dalam KUHPerdata dan credietverband, yang sudah tidak sejalan dengan sistem pendaftaran tanah nasional.
Undang-undang ini melaksanakan amanat Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, yang menyebut hak tanggungan sebagai satu-satunya lembaga jaminan atas tanah tetapi tidak sempat mengaturnya lebih lanjut selama tiga puluh enam tahun.
Sisi prosedurnya bersinggungan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, karena lahirnya hak tanggungan bergantung pada pendaftaran di kantor pertanahan. Sejak 2020, pelayanan hak tanggungan diselenggarakan secara elektronik, sehingga pendaftaran, pengecekan, dan roya dilakukan lewat sistem daring.
Syarat dan Prosedur
Alurnya berlapis dan urutannya penting.
- Perjanjian kredit. Hak tanggungan bersifat ikutan, jadi harus ada utang pokok lebih dulu.
- Pengecekan sertifikat. Kantor pertanahan memastikan sertifikat asli, tidak sedang disita, dan tidak sedang dibebani hak lain.
- Surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT), bila perlu. Dipakai kalau pemberi hak tanggungan berhalangan hadir. Masa berlakunya dibatasi undang-undang dan cukup singkat untuk tanah terdaftar, sehingga tidak boleh dibiarkan menganggur.
- Akta pemberian hak tanggungan (APHT). Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, dihadiri pemberi dan penerima hak tanggungan serta dua saksi.
- Pendaftaran di kantor pertanahan. PPAT wajib mengirimkan akta dan berkasnya dalam tenggat singkat yang ditentukan undang-undang, yaitu tujuh hari kerja setelah penandatanganan.
- Terbitnya sertifikat hak tanggungan. Inilah saat hak tanggungan lahir. Sebelum tanggal buku tanah hak tanggungan, kreditur belum berkedudukan sebagai kreditur yang diutamakan.
- Roya. Setelah utang lunas, hak tanggungan hapus dan catatannya dicoret dari buku tanah atas permohonan pihak yang berkepentingan.
Konsekuensi Hukum
Kekuatan hak tanggungan terasa saat kredit macet. Pemegang hak tanggungan pertama boleh menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri lewat pelelangan umum, tanpa perlu menggugat debitur lebih dulu. Kewenangan ini disebut parate executie dan menjadi alasan utama bank memilih jaminan tanah.
Jalur kedua adalah eksekusi berdasarkan irah-irah pada sertifikat hak tanggungan. Karena sertifikat itu disamakan dengan putusan yang berkekuatan hukum tetap, kreditur dapat mengajukan permohonan eksekusi ke ketua pengadilan negeri, yang lalu memerintahkan teguran, sita eksekusi, dan lelang.
Debitur tetap punya perlindungan. Ia berhak diberi tahu rencana lelang, berhak melunasi sebelum lelang dilaksanakan, dan berhak atas kelebihan hasil lelang setelah utang, bunga, dan biaya dipotong. Bila lelang dianggap cacat prosedur, misalnya pengumumannya tidak sesuai ketentuan, debitur dapat menggugat pembatalan.
Sifat mengikuti benda juga punya akibat praktis bagi pembeli. Membeli rumah yang sertifikatnya masih tercatat dibebani hak tanggungan berarti membeli beserta bebannya. Karena itu pengecekan sertifikat di kantor pertanahan sebelum transaksi bukan formalitas, melainkan pengaman utama pembeli.
Klausul yang memberi kreditur hak memiliki langsung objek jaminan bila debitur macet dilarang dan batal demi hukum. Kreditur harus melewati mekanisme penjualan, bukan mengambil alih kepemilikan.
Perbedaan dengan Fidusia dan Gadai
| Aspek | Hak tanggungan | Fidusia | Gadai |
|---|---|---|---|
| Objek | Tanah dan benda yang menyatu dengannya | Benda bergerak dan bangunan tertentu | Benda bergerak |
| Penguasaan fisik | Tetap pada pemilik | Tetap pada pemilik | Diserahkan ke kreditur |
| Pembuat akta | PPAT | Notaris | Tidak wajib akta otentik |
| Tempat pendaftaran | Kantor pertanahan | Kantor pendaftaran fidusia | Tidak ada pendaftaran |
| Cara eksekusi cepat | Lelang atas kekuasaan sendiri | Lewat pengadilan bila debitur tidak menyerahkan sukarela | Penjualan setelah pemberitahuan |
Contoh Kasus
Pak Anwar mengambil kredit usaha Rp600 juta dengan jaminan ruko bersertifikat hak guna bangunan. APHT ditandatangani, tetapi berkasnya baru didaftarkan tiga bulan kemudian karena kelalaian administrasi. Di sela waktu itu, Pak Anwar menjaminkan ruko yang sama ke pihak lain yang langsung mendaftarkan.
Akibatnya, urutan kedudukan kreditur ditentukan oleh tanggal buku tanah hak tanggungan, bukan tanggal akta. Kreditur kedua yang lebih cepat mendaftar justru berkedudukan sebagai pemegang hak tanggungan pertama, dengan hak melelang atas kekuasaan sendiri. Kreditur yang lambat harus antre di belakang.
Pak Anwar sendiri tidak lepas dari masalah. Menjaminkan objek yang sama dua kali tanpa memberi tahu kreditur pertama berpotensi dinilai sebagai penipuan, di samping menjadi dasar bank membatalkan perjanjian kredit dan menagih seluruh sisa utang sekaligus.
Kasus semacam ini menjelaskan kenapa undang-undang memberi tenggat pengiriman berkas yang sangat pendek kepada PPAT, dan kenapa bank selalu meminta bukti pendaftaran sebelum mencairkan dana.