Definisi
PPAT adalah singkatan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah: pejabat umum yang diberi kewenangan negara untuk membuat akta autentik atas perbuatan hukum tertentu mengenai tanah dan satuan rumah susun.
Sederhananya, PPAT adalah orang yang tanda tangannya membuat jual beli tanah menjadi sah di mata negara. Tanpa akta PPAT, Kantor Pertanahan tidak akan mencatat perpindahan pemilik. Karena itu PPAT bukan sekadar penyedia jasa pembuatan surat, melainkan bagian dari sistem pendaftaran tanah itu sendiri.
Meskipun praktiknya bekerja di kantor sendiri dan menerima honorarium dari klien, PPAT menjalankan sebagian tugas negara. Ia diangkat dan diberhentikan oleh Menteri ATR/Kepala BPN, dan aktanya berbentuk blanko yang formatnya ditentukan pemerintah, bukan disusun bebas.
Kewenangan dan Batas Wilayah Kerja
Kewenangan PPAT dibatasi dua hal sekaligus: jenis perbuatan hukum dan wilayah.
Dari sisi jenis perbuatan, Pasal 2 ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998 menyebut delapan akta yang boleh dibuat PPAT:
- Jual beli
- Tukar-menukar
- Hibah
- Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
- Pembagian hak bersama
- Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik
- Pemberian Hak Tanggungan
- Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan
Di luar delapan itu, PPAT tidak berwenang. Peralihan hak karena waris, misalnya, tidak memakai akta PPAT melainkan surat keterangan waris dan dokumen pendukungnya. Peralihan lewat lelang memakai risalah lelang.
Dari sisi wilayah, daerah kerja PPAT adalah satu wilayah kerja Kantor Pertanahan kabupaten atau kota. PPAT yang berkedudukan di Kota Bandung tidak berwenang membuat AJB atas tanah di Kabupaten Bandung Barat. Akta yang dibuat melampaui daerah kerja berisiko ditolak pendaftarannya.
Jenis-Jenis PPAT
| Jenis | Siapa yang menjabat | Cakupan |
|---|---|---|
| PPAT | Lulusan pendidikan kenotariatan yang lulus ujian dan diangkat Menteri ATR/BPN | Seluruh wilayah kerja kabupaten atau kota tempat ia diangkat |
| PPAT Sementara | Camat, di daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya | Terbatas wilayah kecamatan yang dipimpinnya |
| PPAT Khusus | Pejabat BPN yang ditunjuk | Melayani perbuatan hukum tertentu untuk program pemerintah |
Keberadaan PPAT Sementara inilah alasan banyak transaksi tanah di desa dibuat di kantor camat. Aktanya tetap akta PPAT yang sah, bukan surat di bawah tangan.
Dasar Hukum
Jabatan PPAT bersandar pada dua kelompok aturan yang saling melengkapi.
Kelompok pertama mengatur jabatannya. PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang diubah dengan PP No. 24 Tahun 2016, mengatur pengangkatan, sumpah jabatan, daerah kerja, kewajiban, larangan, hingga pemberhentian PPAT. Perubahan pada 2016 antara lain melonggarkan syarat usia minimal pengangkatan dan mempertegas daerah kerja PPAT sebagai satu wilayah kerja Kantor Pertanahan kabupaten atau kota.
Kelompok kedua mengatur akibat aktanya. PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menempatkan akta PPAT sebagai syarat mutlak pendaftaran peralihan hak dalam Pasal 37 ayat (1), dan membebani PPAT kewajiban menyampaikan akta ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja dalam Pasal 40 ayat (1).
Keduanya berakar pada Pasal 19 UUPA, yang memerintahkan penyelenggaraan pendaftaran tanah demi kepastian hukum. PPAT adalah salah satu perangkat yang membuat perintah itu berjalan di lapangan.
Kapan PPAT Wajib Menolak Membuat Akta
Ini sisi yang jarang dibahas, padahal melindungi pembeli. PPAT tidak boleh menandatangani akta hanya karena para pihak sudah sepakat dan uang sudah siap. Ia wajib menolak antara lain bila:
- Sertifikat yang disodorkan tidak cocok dengan data pada buku tanah di Kantor Pertanahan.
- Objeknya sedang dalam sengketa, diblokir, atau disita.
- Pihak yang bertindak tidak berwenang, misalnya menjual harta bersama tanpa persetujuan pasangan, atau menjual harta warisan tanpa seluruh ahli waris.
- Belum ada bukti pelunasan pajak yang disyaratkan.
- Tanahnya belum bersertifikat dan syarat pembuktian hak lamanya belum lengkap.
Penolakan PPAT sering dianggap mempersulit. Justru sebaliknya: penolakan itu adalah peringatan dini bahwa ada masalah pada objek atau pada pihak yang menjual.
Perbedaan PPAT dan Notaris
Keduanya sama-sama pejabat umum pembuat akta autentik, dan sangat sering dipegang orang yang sama sehingga papan namanya tertulis “Notaris & PPAT”. Namun jabatannya berbeda.
Notaris berwenang membuat akta atas hampir semua perbuatan perdata — pendirian PT, perjanjian utang, PPJB, kuasa menjual, wasiat — dengan wilayah jabatan satu provinsi. PPAT berwenang hanya atas delapan perbuatan hukum pertanahan, dengan wilayah satu kabupaten atau kota, dan aktanya berformat blanko resmi.
Praktisnya: PPJB dibuat di hadapan notaris, AJB di hadapan PPAT. Orangnya boleh sama, tetapi kapasitasnya berbeda dan aktanya berbeda pula.
Praktik di Lapangan
Pak Umar hendak membeli sawah di sebuah desa. Penjual mengajaknya membuat surat jual beli di rumah kepala desa dengan alasan lebih murah dan cepat, ditandatangani di atas meterai dan disaksikan perangkat desa.
Surat itu bukan akta PPAT. Nilainya hanya sebagai bukti tertulis di bawah tangan bahwa ada kesepakatan. Kantor Pertanahan tidak dapat memakainya untuk mendaftarkan peralihan hak, sehingga sertifikat tidak akan pernah berpindah nama.
Jalan yang benar adalah menemui PPAT atau camat selaku PPAT Sementara di kecamatan tempat sawah itu berada, meminta pengecekan sertifikat lebih dulu, menyelesaikan PPh dan BPHTB, lalu menandatangani AJB. Setelah itu PPAT berkewajiban mengirim berkas ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja untuk proses balik nama.