Definisi
Bank Tanah adalah badan khusus atau sui generis yang dibentuk Pemerintah Pusat berdasarkan UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja untuk menjamin ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan. Disebut sui generis karena kedudukannya unik: bukan kementerian, bukan badan usaha milik negara biasa, melainkan badan yang dibentuk khusus dengan kewenangan yang tidak dimiliki lembaga pemerintah lain, yaitu menguasai tanah dalam jangka panjang atas nama negara untuk kemudian dialokasikan sesuai kebutuhan.
Nama “bank” pada lembaga ini bukan kebetulan. Sebagaimana bank menghimpun dana dari masyarakat lalu menyalurkannya kembali sebagai kredit, Bank Tanah menghimpun tanah dari berbagai sumber lalu menyalurkannya kembali kepada pihak yang membutuhkan — baik untuk kepentingan umum, kepentingan sosial, maupun reforma agraria. Bedanya, yang “disimpan dan disalurkan” bukan uang, melainkan aset tanah yang dikuasai lewat Hak Pengelolaan.
Kehadiran Bank Tanah menjawab persoalan lama dalam pengadaan tanah di Indonesia: pemerintah maupun swasta sering kesulitan mendapatkan lahan untuk proyek strategis karena harga tanah melonjak begitu rencana pembangunan bocor ke publik, atau karena tanah yang dibutuhkan tersebar dan dikuasai banyak pihak berbeda. Dengan menghimpun cadangan tanah lebih awal, Bank Tanah diharapkan memutus mata rantai spekulasi tersebut.
Dasar Hukum
Landasan pembentukannya ada di Pasal 125 ayat (1) UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, yang memerintahkan Pemerintah Pusat membentuk badan bank tanah sebagai badan khusus yang mengelola tanah. Aturan pelaksanaannya diperinci dalam PP No. 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah, yang mengatur organisasi, fungsi, hingga sumber pembiayaan lembaga ini.
Pasal 3 PP No. 64 Tahun 2021 merinci enam fungsi Bank Tanah: perencanaan, perolehan tanah, pengadaan tanah, pengelolaan tanah, pemanfaatan tanah, dan pendistribusian tanah. Enam fungsi ini berjalan sebagai satu siklus — tanah direncanakan peruntukannya, diperoleh dari berbagai sumber, dikelola sementara di bawah kendali Bank Tanah, lalu didistribusikan sesuai kebutuhan yang sudah direncanakan sejak awal.
Tanah yang dikuasai Bank Tanah berstatus Hak Pengelolaan, bukan hak milik biasa. Status ini memungkinkan Bank Tanah memberikan hak turunan seperti hak guna bangunan atau hak pakai di atasnya kepada pihak ketiga, sambil tetap memegang kendali jangka panjang atas tanah tersebut sebagai representasi negara.
Kewenangan dan Cara Memperoleh Tanah
Bank Tanah dapat memperoleh tanah melalui beberapa jalur: penetapan langsung oleh Pemerintah Pusat atas tanah negara, pengadaan tanah untuk kepentingan umum, pemberian Hak Pengelolaan dari pihak lain, pembelian tanah dari masyarakat atau badan hukum, tukar-menukar tanah, pelepasan hak oleh pemegang hak sebelumnya, serta mekanisme lain yang diatur peraturan turunan.
Sekali tanah masuk sebagai aset Bank Tanah, peruntukannya diarahkan pada empat kelompok kepentingan utama: kepentingan umum seperti infrastruktur publik, kepentingan sosial seperti fasilitas masyarakat berpenghasilan rendah, kepentingan pembangunan nasional dan pemerataan ekonomi termasuk kawasan ekonomi khusus dan proyek strategis nasional, serta reforma agraria lewat redistribusi kepada petani dan masyarakat yang membutuhkan tanah untuk berusaha.
Kewenangan yang tidak dimiliki lembaga lain adalah kemampuan Bank Tanah menahan tanah dalam jangka waktu tertentu sebagai cadangan, tanpa harus segera melepaskannya ke pihak ketiga. Fleksibilitas ini yang membedakannya dari mekanisme pengadaan tanah konvensional, yang biasanya langsung terikat pada satu proyek sejak awal proses pembebasan lahan.
Perbedaan dengan BPN
Bank Tanah dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) sama-sama berurusan dengan tanah, tetapi peran keduanya berbeda dan saling melengkapi, bukan tumpang tindih. BPN adalah lembaga pemerintah yang menjalankan fungsi administrasi pertanahan secara umum: menerbitkan sertifikat, mendaftarkan peralihan hak, dan mengelola tata ruang pertanahan nasional bagi seluruh pemegang hak, baik perorangan maupun badan hukum.
Bank Tanah tidak menggantikan fungsi administratif BPN itu. Perannya lebih spesifik: menjadi pemegang dan pengelola cadangan tanah negara untuk kepentingan strategis, dengan kewenangan menghimpun tanah dari berbagai sumber dan mendistribusikannya kembali sesuai rencana pembangunan. Bila diibaratkan, BPN adalah lembaga yang mencatat dan menjamin hak atas tanah bagi siapa pun pemegangnya, sementara Bank Tanah adalah pemegang hak atas sebagian tanah negara yang sengaja disiapkan untuk dialokasikan di kemudian hari.
Contoh Kasus
Pemerintah menetapkan lahan seluas 1.000 hektare bekas kawasan hutan yang telah dilepaskan di Kalimantan sebagai aset Bank Tanah. Bank Tanah kemudian menyusun rencana peruntukan lahan tersebut: sebagian besar dialokasikan untuk redistribusi kepada masyarakat transmigran dan petani lokal, sebagian untuk kawasan industri yang disewakan kepada investor melalui hak guna bangunan di atas Hak Pengelolaan, dan sisanya untuk kawasan permukiman masyarakat berpenghasilan rendah.
Skema semacam ini memungkinkan Bank Tanah memperoleh pendapatan dari sewa lahan industri, yang kemudian sebagian dialokasikan kembali untuk mendukung program reforma agraria di lokasi lain. Model pembiayaan mandiri seperti ini penting karena Bank Tanah tidak sepenuhnya bergantung pada anggaran negara untuk menjalankan fungsinya sehari-hari.
Dalam konteks perkotaan, Bank Tanah juga berperan menyediakan tanah untuk pembangunan rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Bank Tanah mengakuisisi lahan-lahan yang selama bertahun-tahun terlantar di kota besar, kemudian bekerja sama dengan pengembang untuk membangun rumah susun yang terjangkau, sehingga masyarakat berpenghasilan rendah dapat memiliki tempat tinggal layak dengan harga di bawah harga pasar pada umumnya.
Kapan Istilah Ini Muncul
Istilah Bank Tanah paling sering muncul dalam tiga konteks. Pertama, ketika pemerintah membebaskan kawasan hutan atau tanah terlantar dalam jumlah besar dan perlu lembaga yang mengelola sementara sebelum dialokasikan. Kedua, ketika sebuah proyek strategis nasional membutuhkan lahan yang harganya berpotensi melonjak bila dibeli langsung dari pasar, sehingga Bank Tanah lebih dulu menyiapkan cadangannya. Ketiga, dalam pembahasan program reforma agraria, karena Bank Tanah menjadi salah satu sumber tanah objek redistribusi selain tanah negara bekas hak guna usaha yang berakhir.
Warga biasa jarang berhubungan langsung dengan Bank Tanah untuk urusan sertifikat tanah pribadi, karena itu tetap wewenang BPN. Bank Tanah baru relevan bagi warga ketika mereka menjadi calon penerima manfaat program redistribusi atau perumahan yang tanahnya berasal dari aset Bank Tanah.