Definisi
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah milik orang lain, dengan kewenangan dan kewajiban yang ditentukan lewat keputusan pemberian hak atau lewat perjanjian dengan pemilik tanahnya. Perjanjian itu bukan sewa-menyewa dan bukan pula perjanjian pengolahan tanah biasa, karena Hak Pakai berdiri sebagai hak atas tanah tersendiri yang bisa didaftarkan dan diterbitkan sertifikatnya.
Ciri utama Hak Pakai adalah subjeknya yang paling luas dibanding hak atas tanah lain. Kalau Hak Milik hanya untuk WNI, Hak Pakai bisa diberikan kepada WNI, badan hukum Indonesia, warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang punya perwakilan di Indonesia, bahkan instansi pemerintah dan perwakilan negara asing. Karena itu Hak Pakai jadi satu-satunya jalur bagi orang asing untuk menguasai properti tempat tinggal secara sah di Indonesia.
Jenis-Jenis
Hak Pakai dibedakan berdasarkan objek tanah yang dilekatinya. Hak Pakai atas tanah negara diberikan langsung oleh pemerintah lewat keputusan pejabat berwenang, umumnya untuk rumah tinggal WNA, kantor perwakilan asing, atau keperluan instansi pemerintah. Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan diberikan lewat rekomendasi pemegang HPL sebelum dimohonkan ke kantor pertanahan. Hak Pakai atas tanah Hak Milik lahir dari perjanjian langsung antara pemegang Hak Milik dan pihak yang memerlukan tanah, misalnya kontrak pemakaian tanah untuk bangunan sementara.
Ada pula Hak Pakai yang diberikan tanpa jangka waktu, yaitu untuk instansi pemerintah, pemerintah daerah, badan keagamaan, dan badan sosial yang memakai tanah untuk menjalankan tugasnya, serta untuk perwakilan negara asing yang berlaku selama tanah dipakai untuk keperluan diplomatik.
Dasar Hukum
Hak Pakai diatur dalam UUPA dan diperinci lebih lanjut lewat peraturan pemerintah tentang hak atas tanah. Jangka waktu Hak Pakai atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk periode tertentu, dapat diperpanjang, dan bisa diperbarui setelah masa perpanjangan habis selama pemegangnya masih memenuhi syarat. Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu tertentu dan pembaruannya bergantung kesepakatan baru dengan pemegang Hak Milik, bukan otomatis dari negara.
Pemegang Hak Pakai wajib menggunakan tanah sesuai peruntukan dalam keputusan pemberian haknya, memelihara tanda batas, dan menyerahkan kembali tanah kepada negara atau pemilik tanah setelah haknya berakhir tanpa syarat ganti rugi kecuali diperjanjikan lain.
Kewajiban dan Berakhirnya Hak Pakai
Pemegang Hak Pakai wajib menggunakan tanah sesuai peruntukan yang tercantum dalam keputusan pemberian haknya atau perjanjian dengan pemilik tanah, memelihara tanda batas, dan menjaga kondisi tanah supaya tidak rusak. Kalau tanah dipakai menyimpang dari peruntukan yang disepakati, misalnya rumah tinggal WNA yang justru dipakai untuk usaha komersial tanpa izin, pejabat berwenang bisa mencabut Hak Pakai tersebut sebelum jangka waktunya habis.
Hak Pakai berakhir karena beberapa sebab: jangka waktunya habis dan tidak diperpanjang atau diperbarui, dilepaskan secara sukarela oleh pemegangnya sebelum jangka waktu berakhir, dicabut untuk kepentingan umum lewat mekanisme pengadaan tanah, ditelantarkan sehingga masuk proses penertiban tanah terlantar, atau pemegangnya tidak lagi memenuhi syarat sebagai subjek Hak Pakai, misalnya WNA yang sudah tidak lagi berkedudukan di Indonesia.
Begitu Hak Pakai berakhir, bekas pemegang hak wajib menyerahkan kembali tanahnya kepada negara atau pemilik tanah dalam keadaan kosong, tanpa berhak menuntut ganti rugi atas tanahnya sendiri. Kalau ada bangunan yang masih berdiri di atas tanah itu, statusnya biasanya diatur tersendiri dalam keputusan pemberian hak atau perjanjian awal, misalnya wajib dibongkar oleh bekas pemegang hak atau diserahkan begitu saja kepada pemilik tanah sesuai kesepakatan.
Perbedaan dengan Hak Sewa
Hak Pakai sering disamakan dengan hak sewa, padahal keduanya berbeda kedudukan hukumnya. Hak Pakai adalah hak atas tanah yang bisa didaftarkan dan diterbitkan sertifikatnya di kantor pertanahan, sehingga punya kekuatan pembuktian terhadap pihak ketiga. Hak sewa hanya berupa hubungan kontraktual antara penyewa dan pemilik tanah yang tidak didaftarkan sebagai hak atas tanah tersendiri, sehingga kekuatannya terbatas pada perjanjian antara para pihak yang membuatnya.
Konsekuensinya, Hak Pakai yang bersertifikat bisa dijadikan jaminan utang lewat Hak Tanggungan dan bisa dialihkan ke pihak lain sesuai ketentuan, sedangkan hak sewa umumnya tidak bisa dijaminkan ke bank kecuali dengan mekanisme lain di luar Hak Tanggungan.
Contoh Kasus
Seorang warga negara Jepang yang bekerja di Jakarta ingin membeli rumah tinggal untuk keluarganya. Karena WNA tidak boleh memiliki Hak Milik atau HGB, ia membeli rumah dengan status Hak Pakai atas tanah negara di kawasan Jakarta Selatan. Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu tertentu dan bisa diperpanjang selama ia masih berkedudukan resmi di Indonesia sesuai izin tinggalnya.
Contoh lain, sebuah kedutaan besar negara asing menempati kompleks tanah dengan status Hak Pakai tanpa batas waktu yang diberikan negara khusus untuk keperluan diplomatik. Berbeda dengan itu, sebuah rumah toko di kawasan pertokoan menempati tanah Hak Milik orang lain lewat hak sewa biasa; kalau pemilik menjual tanahnya, penyewa hanya bisa menuntut hak berdasarkan isi perjanjian sewa, bukan berdasarkan hak atas tanah yang bisa dipertahankan terhadap pemilik baru.
Contoh lain lagi, sebuah instansi pemerintah daerah memperoleh Hak Pakai atas sebidang tanah negara untuk membangun kantor pelayanan publik. Karena dipakai untuk menjalankan tugas pemerintahan, Hak Pakai ini diberikan tanpa batas waktu selama gedung kantor itu masih digunakan sesuai fungsinya. Kalau suatu saat instansi tersebut pindah kantor atau dibubarkan, Hak Pakai atas tanah itu berakhir dan tanahnya kembali sepenuhnya dikuasai negara untuk dialokasikan bagi keperluan lain.