Definisi
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, untuk jangka waktu tertentu. Yang dimiliki pemegang HGB adalah bangunannya dan hak untuk memakai tanahnya — bukan tanahnya.
Perbedaan itu terdengar teknis, tetapi akibatnya nyata. Pemilik rumah bersertifikat HGB tetap bebas menjual, mewariskan, menyewakan, dan menjaminkan rumahnya ke bank. Yang berbeda adalah haknya punya tanggal kedaluwarsa, dan bila tanggal itu lewat tanpa perpanjangan, hak atas tanahnya hapus dan tanahnya kembali kepada pemegang hak yang lebih tinggi.
Mayoritas perumahan yang dibangun developer, apartemen, ruko, dan tanah industri di Indonesia berstatus HGB. Itu karena badan hukum seperti PT tidak boleh memegang Hak Milik, sehingga tanah induk perumahan hampir selalu diterbitkan sebagai HGB atas nama perusahaan sebelum dipecah untuk pembeli.
Jangka Waktu dan Perpanjangan
Ini bagian yang paling sering disalahpahami. HGB tidak hanya berumur 30 tahun lalu selesai. Ada tiga tahap berbeda:
- Pemberian pertama — paling lama 30 tahun.
- Perpanjangan — paling lama 20 tahun, diajukan sebelum jangka waktu pertama habis, tanpa mengganti nomor haknya.
- Pembaruan — paling lama 30 tahun, berupa pemberian hak baru setelah perpanjangan habis.
Rangkaian ini diatur dalam Pasal 35 UUPA dan dipertegas dalam Pasal 37 PP No. 18 Tahun 2021. Artinya sebidang tanah HGB secara berurutan dapat dipegang jauh lebih lama daripada 30 tahun, sepanjang pemegangnya tertib mengurus.
Permohonan perpanjangan sebaiknya diajukan jauh sebelum masa berlaku berakhir. Bila HGB telanjur berakhir dan tanahnya berdiri di atas tanah negara, tanah itu kembali menjadi tanah negara. Bekas pemegang hak memang diberi prioritas untuk memohon kembali, tetapi posisinya sudah berubah dari pemegang hak menjadi pemohon.
Dasar Hukum
Pengaturannya berlapis. Pasal 35 UUPA memuat batang tubuhnya: definisi HGB, jangka waktu paling lama 30 tahun, dan kemungkinan perpanjangan paling lama 20 tahun. Pasal 37 UUPA mengatur cara HGB itu lahir — lewat penetapan pemerintah untuk tanah negara, atau lewat perjanjian autentik dengan pemilik tanah untuk HGB di atas Hak Milik. Pasal 39 UUPA membatasi pemegangnya pada warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia.
PP No. 18 Tahun 2021 kemudian merapikan dan mempertegas rangkaian jangka waktunya dalam satu rumusan: pemberian 30 tahun, perpanjangan 20 tahun, pembaruan 30 tahun. Peraturan pemerintah ini juga mengatur HGB di atas Hak Pengelolaan, yang perpanjangannya menuntut persetujuan pemegang HPL lebih dulu.
Karena HGB adalah hak yang terdaftar, seluruh peristiwa hukum atasnya — perpanjangan, peralihan, pembebanan hak tanggungan, hingga hapusnya hak — dicatat pada buku tanah di Kantor Pertanahan mengikuti PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Jenis-Jenis HGB
HGB dibedakan menurut tanah yang menjadi alasnya, dan pembedaan ini menentukan kepada siapa perpanjangan diminta.
| Jenis | Tanah alasnya | Catatan penting |
|---|---|---|
| HGB di atas tanah negara | Tanah yang dikuasai langsung negara | Perpanjangan diajukan ke Kantor Pertanahan |
| HGB di atas tanah Hak Pengelolaan | Tanah HPL milik instansi atau BUMN | Perlu persetujuan pemegang HPL lebih dulu |
| HGB di atas tanah Hak Milik | Tanah SHM milik orang lain | Lahir dari perjanjian dengan pemilik tanah, dan berakhir sesuai perjanjian itu |
HGB di atas tanah Hak Milik adalah yang paling jarang ditemui pembeli rumah biasa, tetapi paling merepotkan bila muncul: kelanjutan haknya bergantung pada kesepakatan dengan pemilik tanah, bukan semata pada aturan pertanahan.
Syarat dan Prosedur Meningkatkan HGB Menjadi SHM
Untuk rumah tinggal milik perorangan WNI dengan luas tanah sampai dengan 600 m², HGB dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik lewat permohonan di Kantor Pertanahan. Langkahnya secara umum:
- Siapkan sertifikat HGB asli, KTP dan KK pemohon, serta bukti PBB tahun berjalan.
- Lampirkan surat pernyataan bahwa pemohon tidak memiliki tanah berlebih dan tanah digunakan untuk rumah tinggal.
- Ajukan permohonan peningkatan hak ke Kantor Pertanahan tempat tanah berada.
- Bayar biaya PNBP dan, bila terutang, BPHTB atas peningkatan hak.
- Kantor Pertanahan menerbitkan Hak Milik dan mencatatnya pada buku tanah baru.
Bila sertifikat masih dijaminkan ke bank, peningkatan hak umumnya baru dapat diproses setelah roya atau atas persetujuan bank sebagai pemegang hak tanggungan.
Ilustrasi
Bu Sinta membeli rumah di klaster dari sebuah developer pada 2010. Sertifikatnya HGB dengan masa berlaku sampai 2032. Pada 2026 ia berniat menjual rumah itu.
Calon pembeli menawar lebih rendah karena melihat sisa jangka waktu tinggal enam tahun. Bu Sinta punya dua pilihan. Pertama, mengajukan perpanjangan HGB 20 tahun ke Kantor Pertanahan sebelum dijual, sehingga sertifikat yang ditawarkan berumur panjang. Kedua, mengajukan peningkatan menjadi Hak Milik karena luas tanahnya 105 m² dan ia WNI, sehingga rumah itu dijual sebagai SHM dengan harga yang lebih baik.
Yang tidak boleh dilakukan adalah membiarkan haknya lewat 2032 dengan alasan “nanti saja diurus pembelinya”. Setelah berakhir, yang dijual bukan lagi hak atas tanah, melainkan bangunan di atas tanah negara — dan bank umumnya menolak membiayai transaksi seperti itu.