Definisi
Hak Sewa untuk Bangunan adalah hak yang dimiliki seseorang atau badan hukum untuk menggunakan tanah milik orang lain guna keperluan mendirikan bangunan, dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah. Hak ini diatur dalam Pasal 44 dan 45 UUPA No. 5 Tahun 1960. Berbeda dengan Hak Guna Bangunan, Hak Sewa hanya dapat diberikan atas tanah Hak Milik, bukan atas tanah negara.
Subjek Hak Sewa cukup luas, meliputi WNI, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Hubungan hukum antara penyewa dan pemilik tanah bersifat obligatoir (bersifat pribadi), bukan kebendaan, sehingga Hak Sewa tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan Hak Tanggungan.
Jangka waktu Hak Sewa ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pemilik tanah dan penyewa yang dituangkan dalam perjanjian sewa-menyewa. Besarnya uang sewa, cara pembayaran, serta hak dan kewajiban masing-masing pihak diatur dalam perjanjian tersebut. Hak Sewa tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa persetujuan pemilik tanah.
Dasar Hukum
Hak Sewa untuk bangunan diatur Pasal 44 UUPA No. 5 Tahun 1960, yang menegaskan seseorang atau badan hukum mempunyai Hak Sewa atas tanah apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang sebagai sewa. Pasal ini juga menegaskan bahwa pembayaran sewa bisa dilakukan sekaligus di muka, secara berkala, atau dengan cara lain yang disepakati, sehingga tidak harus selalu dibayar per tahun.
Pasal 45 UUPA membatasi siapa saja yang boleh menjadi pemegang Hak Sewa: warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Cakupan subjek yang lebih luas dibanding Hak Milik ini sengaja dibuat karena Hak Sewa sifatnya sementara dan bersandar pada perjanjian pribadi, bukan hak kebendaan penuh atas tanah.
Hak dan Kewajiban Para Pihak
Penyewa berhak menggunakan dan menguasai tanah sesuai tujuan yang disepakati, biasanya untuk mendirikan bangunan, selama jangka waktu perjanjian berlangsung. Penyewa juga berhak mendirikan bangunan sesuai kesepakatan tanpa campur tangan pemilik tanah, sepanjang tidak melanggar isi perjanjian. Sebaliknya, penyewa berkewajiban membayar uang sewa tepat waktu, menjaga tanah agar tidak rusak melebihi pemakaian wajar, dan mengembalikan atau menyelesaikan status bangunan sesuai kesepakatan setelah masa sewa berakhir.
Pemilik tanah berhak menerima pembayaran sewa sesuai kesepakatan dan mendapatkan kembali tanahnya dalam kondisi yang disepakati begitu jangka waktu sewa selesai. Kewajiban utamanya adalah menyerahkan penguasaan tanah kepada penyewa selama masa sewa dan tidak mengganggu pemakaian tanah oleh penyewa selama penyewa memenuhi kewajibannya, termasuk tidak menjual tanah kepada pihak lain tanpa memperhitungkan hak penyewa yang masih berjalan.
Perbedaan dengan Hak Guna Bangunan
Hak Sewa dan Hak Guna Bangunan sama-sama memberi hak mendirikan bangunan di atas tanah milik pihak lain, tetapi berbeda dalam sifat hukumnya. Hak Guna Bangunan adalah hak kebendaan yang bisa lahir di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, maupun tanah Hak Milik, dan karena sifatnya kebendaan, HGB dapat dijadikan jaminan Hak Tanggungan serta didaftarkan dan diterbitkan sertifikatnya di Kantor Pertanahan.
Hak Sewa, sebaliknya, hanya lahir dari perjanjian atas tanah Hak Milik dan bersifat obligatoir alias mengikat secara pribadi antara penyewa dan pemilik, bukan mengikat pihak ketiga. Karena itu Hak Sewa tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan dan umumnya tidak diterbitkan sertifikat tersendiri seperti SHGB — cukup dibuktikan dengan perjanjian sewa-menyewa yang ditandatangani kedua pihak.
Batas dan Pengecualian
Hak Sewa untuk bangunan tidak berlaku bagi tanah pertanian; UUPA memisahkan pengaturan sewa tanah pertanian dari sewa tanah untuk bangunan karena tujuan pemanfaatannya berbeda. Hak ini juga tidak dapat dialihkan kepada pihak lain, baik lewat jual beli maupun pewarisan hak sewanya sendiri, tanpa persetujuan tertulis dari pemilik tanah — berbeda dengan HGB yang relatif lebih mudah dialihkan karena sifatnya kebendaan.
Karena tidak didaftarkan di Kantor Pertanahan seperti hak atas tanah lain, Hak Sewa juga rawan sengketa pembuktian bila perjanjian sewa hanya dibuat di bawah tangan tanpa saksi atau tanpa dibuat dalam bentuk akta notaris. Untuk sewa jangka panjang dengan nilai besar, sebaiknya perjanjian dibuat di hadapan notaris agar kekuatan pembuktiannya setara akta autentik.
Ilustrasi
Sebuah perusahaan restoran menyewa tanah Hak Milik seluas 1.000 m2 di kawasan Kemang, Jakarta Selatan, untuk mendirikan bangunan restoran. Perjanjian sewa dibuat untuk jangka waktu 20 tahun dengan biaya sewa Rp 500 juta per tahun. Dalam perjanjian disepakati bahwa setelah masa sewa berakhir, bangunan menjadi milik pemilik tanah atau harus dibongkar oleh penyewa.
Sengketa Hak Sewa sering timbul ketika pemilik tanah ingin mengakhiri sewa sebelum jangka waktu berakhir, misalnya karena ingin menjual tanah. Di Surabaya, seorang pemilik tanah menggugat penyewa yang telah menempati tanahnya selama 15 tahun (dari perjanjian 25 tahun) karena ingin mengambil alih tanahnya. Pengadilan memutuskan bahwa perjanjian sewa harus dihormati sampai jangka waktu berakhir, dan pemilik tanah diwajibkan menunggu atau memberikan kompensasi yang layak kepada penyewa.
Kasus lain dialami Sari, pemilik tanah di pinggiran Yogyakarta yang menyewakan sebagian tanahnya kepada Pak Anwar untuk mendirikan gudang. Karena perjanjian hanya dibuat di atas kertas bermeterai tanpa notaris, saat Sari meninggal, ahli warisnya sempat mempertanyakan keabsahan perjanjian tersebut. Untungnya perjanjian memuat tanda tangan saksi yang jelas, sehingga Pengadilan Negeri tetap mengakui keberadaan Hak Sewa hingga jangka waktunya habis.