Definisi
PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) adalah pajak yang dikenakan atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan di sektor perdesaan dan perkotaan. Sejak berlakunya UU No. 28 Tahun 2009, PBB-P2 dialihkan dari pajak pusat menjadi pajak daerah yang sepenuhnya dipungut dan dikelola oleh pemerintah kabupaten/kota, bukan lagi oleh kantor pajak pusat seperti sebelum tahun 2014.
Dasar pengenaan PBB-P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh kepala daerah setiap 3 tahun, kecuali untuk wilayah tertentu yang perkembangan pembangunannya cepat sehingga NJOP-nya ditetapkan setiap tahun. Setiap wajib pajak menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang memuat NJOP dan besaran pajak yang harus dibayar dalam satu tahun pajak.
PBB-P2 tidak mencakup objek pajak di sektor perkebunan, perhutanan, dan pertambangan yang tetap menjadi pajak pusat dengan nama PBB-P3. Wajib pajak yang memiliki NJOP di bawah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang ditetapkan daerah tidak dikenai PBB-P2 sama sekali, sehingga pemilik rumah sangat sederhana di banyak daerah pada praktiknya bebas pajak ini.
Dasar Hukum
Peralihan PBB-P2 dari pajak pusat menjadi pajak daerah diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang menetapkan objek pajak berupa bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh orang pribadi maupun badan. Undang-undang ini juga membatasi tarif PBB-P2 paling tinggi 0,3%, sehingga setiap daerah menetapkan tarifnya sendiri lewat peraturan daerah selama tidak melampaui batas tersebut.
Setelah berlakunya UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, pengaturan pajak daerah termasuk PBB-P2 disesuaikan lagi, namun prinsip dasarnya tetap sama: PBB-P2 adalah pajak daerah yang dipungut kabupaten/kota berbasis NJOP, dengan tarif ditetapkan lewat peraturan daerah masing-masing.
Cara Menghitung PBB-P2
Perhitungan PBB-P2 secara umum mengikuti rumus: tarif dikali dengan (NJOP dikurangi NJOPTKP). NJOP sendiri diperoleh dari perkalian luas tanah dan/atau bangunan dengan nilai per meter persegi yang ditetapkan pemerintah daerah berdasarkan Zona Nilai Tanah dan data transaksi pasar di sekitar objek pajak.
Beberapa daerah menerapkan tarif tunggal untuk seluruh objek, sementara daerah lain menerapkan tarif progresif yang membedakan besaran tarif berdasarkan nilai NJOP — semakin tinggi NJOP, semakin tinggi persentase tarifnya. Wajib pajak bisa mengecek besaran NJOP dan tarif yang berlaku di SPPT yang diterima setiap tahun, atau melalui layanan daring yang disediakan badan pendapatan daerah setempat.
Contoh Kasus
Pemerintah Kota Surabaya menetapkan tarif PBB-P2 progresif: 0,1% untuk NJOP di bawah Rp1 miliar dan 0,2% untuk NJOP di atas Rp1 miliar. Seorang pemilik rumah dengan NJOP Rp800 juta dan NJOPTKP Rp15 juta membayar PBB-P2 sebesar 0,1% dikali (Rp800 juta dikurangi Rp15 juta), yaitu sekitar Rp785.000 per tahun.
Di Kabupaten Badung, Bali, PBB-P2 menjadi salah satu sumber pendapatan asli daerah terbesar. Pemerintah kabupaten melakukan pemutakhiran NJOP secara berkala dengan mengacu pada Zona Nilai Tanah dari BPN dan data transaksi pasar terkini, sehingga NJOP mencerminkan nilai wajar properti di kawasan pariwisata yang harga tanahnya terus naik.
Sanksi dan Denda Keterlambatan
Wajib pajak yang tidak membayar PBB-P2 sampai batas waktu jatuh tempo yang tertera di SPPT dikenai denda administratif berupa bunga keterlambatan, yang besarannya ditetapkan masing-masing daerah lewat peraturan daerah, umumnya dihitung per bulan keterlambatan dengan batas maksimal tertentu. Jika tunggakan dibiarkan bertahun-tahun, pemerintah daerah berwenang menerbitkan Surat Tagihan Pajak Daerah dan, dalam kondisi tertentu, melakukan penagihan paksa termasuk penyitaan aset sesuai ketentuan penagihan pajak dengan surat paksa.
Dalam praktiknya, tunggakan PBB-P2 juga bisa menghambat urusan administratif lain, seperti balik nama sertifikat atau pengurusan Izin Mendirikan Bangunan, karena banyak kantor pertanahan dan dinas terkait mensyaratkan bukti lunas PBB sebagai kelengkapan berkas.
Ke Mana Harus Mengurus
Wajib pajak yang keberatan atas besaran NJOP atau pajak terutang dapat mengajukan keberatan tertulis ke Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) kabupaten/kota setempat, dilengkapi dengan bukti pendukung seperti akta jual beli, hasil penilaian independen, atau bukti kondisi fisik objek pajak yang berbeda dari data yang tercatat. Pengajuan pembetulan data, pemecahan objek pajak, atau permohonan pengurangan pajak karena kondisi tertentu juga diajukan ke kantor yang sama.
Pembayaran PBB-P2 kini umumnya bisa dilakukan lewat teller bank yang ditunjuk, ATM, layanan perbankan daring, atau aplikasi pajak daerah yang disediakan masing-masing kota/kabupaten, sehingga wajib pajak tidak perlu lagi mengantre di loket fisik.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah PBB-P2 sama dengan PBB yang dulu dipungut kantor pajak pusat? Objeknya sama yaitu bumi dan bangunan, tetapi sejak 2014 pemungutannya beralih penuh ke pemerintah kabupaten/kota sebagai pajak daerah, terpisah dari PBB sektor perkebunan, perhutanan, dan pertambangan yang tetap menjadi pajak pusat.
Siapa yang wajib membayar PBB-P2 jika tanah disewakan? Pada dasarnya kewajiban tetap melekat pada pemilik atau pihak yang menguasai objek pajak berdasarkan bukti kepemilikan, bukan penyewa, kecuali ada perjanjian lain antara pemilik dan penyewa mengenai siapa yang menanggung pajaknya.
Apa yang terjadi jika NJOP di SPPT dianggap terlalu tinggi? Wajib pajak bisa mengajukan keberatan ke Bapenda setempat dengan melampirkan bukti pendukung, dan jika keberatan ditolak, dapat melanjutkan proses banding sesuai mekanisme yang berlaku di daerah tersebut.
Apakah rumah yang belum bersertifikat tetap kena PBB-P2? Iya, karena kewajiban PBB-P2 berdasarkan penguasaan dan pemanfaatan fisik objek pajak, bukan semata-mata status sertifikat, sehingga tanah dan bangunan yang belum bersertifikat pun tetap tercatat sebagai objek pajak.
Bagaimana jika telanjur menunggak bertahun-tahun? Banyak daerah membuka program pemutihan atau keringanan denda pada periode tertentu, sehingga wajib pajak yang menunggak sebaiknya menghubungi Bapenda untuk mengecek skema pelunasan yang sedang berlaku sebelum tunggakan berujung penagihan paksa.