Definisi
NJOP adalah nilai yang ditetapkan pemerintah atas sebidang tanah dan bangunan di atasnya, untuk dipakai sebagai dasar menghitung pajak. Undang-undang mendefinisikannya sebagai harga rata-rata dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar di lokasi tersebut.
Angkanya muncul di lembar SPPT PBB yang datang setiap tahun, dipisah menjadi dua baris: NJOP bumi (per meter persegi, dikalikan luas tanah) dan NJOP bangunan (per meter persegi, dikalikan luas bangunan). Jumlah keduanya adalah NJOP objek pajak.
Meski lahir dari kebutuhan perpajakan, dalam praktik NJOP dipakai jauh lebih luas: sebagai patokan minimal dalam transaksi tanah, sebagai rujukan bank saat menaksir agunan, sebagai pembanding dalam menaksir ganti kerugian, dan sebagai bahan pertimbangan hakim saat menilai kerugian atas tanah.
Bagaimana NJOP Ditetapkan
NJOP tidak ditawar per orang. Ia ditetapkan pejabat daerah untuk seluruh wilayah, berdasarkan penilaian massal: petugas mengelompokkan bidang-bidang tanah yang sekelas ke dalam zona, lalu menetapkan nilai per meter persegi untuk zona itu.
Karena itu satu jalan bisa punya NJOP seragam meskipun kondisi tiap kavling berbeda. Rumah pojok yang menghadap dua jalan dan rumah tengah yang jalannya sempit bisa memakai NJOP bumi yang sama, padahal harga pasarnya jelas tidak sama.
Dasar datanya adalah peta zona nilai tanah yang disusun bersama antara pemerintah daerah dan kantor pertanahan, ditambah laporan transaksi yang masuk lewat validasi BPHTB. Semakin banyak transaksi wajar yang tercatat di suatu zona, semakin dekat NJOP dengan kenyataan. Sebaliknya, di daerah yang jarang terjadi jual beli tercatat, NJOP bisa bertahan lama pada angka lama.
Penyesuaian NJOP dilakukan berkala — undang-undang mengaturnya paling lama tiga tahun sekali, dan lebih sering untuk objek di kawasan yang perkembangan harganya cepat. Untuk bangunan, penilaian bertumpu pada biaya membangun baru dikurangi penyusutan, sehingga rumah tua dengan luas sama akan punya NJOP bangunan lebih rendah daripada rumah baru.
Dasar Hukum
Definisi NJOP berasal dari UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang kemudian diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994. Dari sanalah rumusan “harga rata-rata dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar” berasal, dan rumusan itu masih dipakai sampai sekarang.
Yang berubah adalah siapa yang memungut. PBB untuk sektor perdesaan dan perkotaan (PBB-P2) dialihkan menjadi pajak daerah lewat UU No. 28 Tahun 2009, lalu diatur ulang dalam UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah. Sejak itu, kepala daerahlah yang menetapkan NJOP di wilayahnya, dan tarif PBB-P2 ditetapkan lewat perda dengan batas paling tinggi 0,5%. PBB untuk sektor perkebunan, perhutanan, dan pertambangan tetap dipungut pemerintah pusat.
Contoh Kasus
Bu Ratna memiliki tanah 200 m² dengan bangunan 100 m² di sebuah kota. SPPT-nya mencantumkan NJOP bumi Rp3.000.000/m² dan NJOP bangunan Rp1.500.000/m².
| Komponen | Perhitungan | Nilai |
|---|---|---|
| NJOP bumi | 200 × Rp3.000.000 | Rp600.000.000 |
| NJOP bangunan | 100 × Rp1.500.000 | Rp150.000.000 |
| NJOP objek pajak | Rp750.000.000 |
Ketika Bu Ratna hendak menjual rumah itu seharga Rp1,1 miliar, angka NJOP tadi tidak membatasi harganya. Tapi kalau ia justru menjualnya Rp600 juta kepada kerabat, kantor pajak daerah tetap akan menghitung BPHTB pembeli dari NJOP Rp750 juta, karena aturannya memakai nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP.
Perbedaan NJOP dengan Harga Pasar
| Aspek | NJOP | Harga pasar |
|---|---|---|
| Ditetapkan oleh | Pemerintah daerah | Kesepakatan penjual dan pembeli |
| Cara penilaian | Massal per zona | Per objek, tawar-menawar |
| Frekuensi perubahan | Berkala, tidak tiap tahun | Setiap saat |
| Fungsi utama | Dasar pengenaan pajak | Dasar transaksi |
Di banyak kota besar NJOP tertinggal jauh di bawah harga pasar karena penyesuaiannya tidak secepat kenaikan harga tanah. Tapi tidak selalu begitu: di kawasan yang harganya stagnan atau turun setelah proyek batal, NJOP justru bisa lebih tinggi daripada harga yang mau dibayar pembeli — dan pemilik tetap menanggung PBB atas nilai yang tidak realistis itu.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah NJOP bisa dijadikan bukti kepemilikan tanah? Tidak. SPPT PBB dan NJOP di dalamnya hanya menunjukkan siapa yang tercatat sebagai wajib pajak. Bukti hak tetap sertifikat yang diterbitkan Kantor Pertanahan.
Bisakah NJOP diturunkan kalau terasa terlalu tinggi? Bisa diajukan. Pemilik dapat mengajukan keberatan atas SPPT ke badan pendapatan daerah dalam tenggang waktu yang ditentukan, dengan bukti pendukung seperti kondisi tanah, akses jalan, atau data transaksi di sekitar. Kalau keberatan ditolak, tersedia jalur banding ke pengadilan pajak.
Kenapa NJOP naik padahal tidak ada apa-apa di tanah saya? Penilaian dilakukan per zona. Pembangunan jalan, pusat perbelanjaan, atau stasiun di dekat lokasi akan menaikkan nilai seluruh zona, termasuk bidang yang tidak berubah sama sekali.
Apakah menjual di bawah NJOP dilarang? Tidak dilarang. Yang terjadi hanyalah pajaknya tetap dihitung dari NJOP, sehingga tidak ada penghematan pajak dari mencantumkan harga rendah. Bagi penjual, PPh final atas pengalihan pun dihitung dari nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP.
Nama di SPPT masih nama pemilik lama, apakah bermasalah? Untuk keperluan pajak, ya, karena tagihan tetap dialamatkan ke nama lama. Perubahan nama wajib pajak diurus ke badan pendapatan daerah dengan melampirkan bukti peralihan hak. Ini terpisah dari balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan, dan keduanya perlu dilakukan.