Definisi
Pajak tanah adalah istilah umum yang mencakup seluruh kewajiban perpajakan yang timbul dari kepemilikan, penguasaan, atau peralihan hak atas tanah. Bagi kebanyakan orang, pajak tanah paling akrab dikenal dalam bentuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang datang setiap tahun lewat Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Padahal, di luar PBB tahunan, ada juga pajak yang muncul hanya sekali saat tanah berpindah tangan, yaitu saat terjadi jual beli, hibah, atau warisan.
PBB sendiri bersifat kebendaan, artinya besaran pajaknya ditentukan murni oleh keadaan objek pajak — tanah dan bangunan di atasnya — bukan oleh siapa pemiliknya atau berapa penghasilannya. Dasar pengenaannya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli wajar di suatu wilayah, yang ditetapkan berkala oleh pemerintah daerah. Semakin strategis lokasi sebuah bidang tanah, biasanya semakin tinggi pula NJOP dan pajak yang harus dibayarkan pemiliknya.
Sejak berlakunya UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang mencakup tanah dan bangunan tempat tinggal serta usaha di wilayah kota beralih dari pajak pusat menjadi pajak daerah, sehingga dipungut langsung oleh pemerintah kabupaten/kota, bukan lagi kantor pajak pusat. Hanya PBB sektor perkebunan, kehutanan, dan pertambangan yang tetap dikelola pemerintah pusat.
Dasar Hukum
Dasar hukum PBB bermula dari UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Pasal 1 undang-undang ini mendefinisikan bumi sebagai permukaan bumi dan tubuh bumi di bawahnya, sementara Pasal 4 ayat (1) menetapkan subjek pajaknya adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, memperoleh manfaat darinya, atau memiliki dan menguasai bangunan di atasnya.
Selain PBB, dua pungutan lain kerap menyertai peralihan hak atas tanah. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dibayar oleh pihak yang memperoleh hak — biasanya pembeli atau penerima hibah — pada saat peralihan hak terjadi, dan sejak berlakunya UU Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, BPHTB juga dikelola pemerintah kabupaten/kota. Sementara itu, Pajak Penghasilan (PPh) final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayar oleh pihak yang melepaskan haknya, yaitu penjual, dengan tarif yang berlaku umum sebesar 2,5 persen dari nilai transaksi.
Praktik di Lapangan
Seorang pemilik rumah di Jakarta Selatan menerima SPPT PBB-P2 tahunan dari Badan Pendapatan Daerah DKI Jakarta. NJOP tanahnya ditetapkan lima belas juta rupiah per meter persegi dengan luas dua ratus meter persegi, sehingga total NJOP tanah mencapai tiga miliar rupiah. Setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak dan dikalikan tarif progresif yang berlaku di DKI Jakarta, PBB terutang yang harus dibayarnya setiap tahun berkisar enam juta rupiah, dengan tenggat pembayaran paling lambat enam bulan setelah SPPT diterbitkan.
Kasus berbeda dialami Pak Anwar, yang menjual tanah warisan seluas lima ratus meter persegi kepada seorang pembeli. Sebelum akta jual beli bisa dibuat PPAT, Pak Anwar wajib melunasi PPh final sebesar 2,5 persen dari nilai transaksi sebagai penjual, sementara pembelinya wajib melunasi BPHTB berdasarkan nilai perolehan objek pajak yang berlaku di daerah tersebut. Kedua bukti pembayaran ini menjadi syarat wajib sebelum PPAT bisa memproses akta jual beli dan tanah tersebut bisa dibaliknamakan di Kantor Pertanahan.
Jenis-Jenis Pajak Terkait Tanah
Tiga jenis pungutan yang paling sering berkaitan dengan tanah:
- PBB-P2 — pajak tahunan atas kepemilikan atau penguasaan tanah dan bangunan di wilayah perdesaan dan perkotaan, dipungut pemerintah kabupaten/kota.
- BPHTB — pajak yang dibayar pihak yang memperoleh hak atas tanah saat terjadi peralihan, misalnya jual beli, hibah, atau warisan.
- PPh Final atas Pengalihan Hak — pajak yang dibayar pihak yang melepaskan hak atas tanah, umumnya penjual, dihitung dari nilai transaksi.
Biaya dan Jangka Waktu
Besaran PBB yang harus dibayar setiap tahun bergantung pada NJOP dan tarif yang ditetapkan masing-masing pemerintah daerah, sehingga rumah dengan luas dan lokasi mirip bisa punya pajak berbeda di kota yang berbeda. Pembayaran PBB umumnya jatuh tempo enam bulan setelah SPPT diterbitkan, dan keterlambatan dikenakan denda administratif sebesar dua persen per bulan dari pajak yang terutang, dihitung sejak tanggal jatuh tempo sampai pajak benar-benar dilunasi.
Untuk BPHTB dan PPh final, pembayaran harus dilakukan sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT, karena kedua bukti setor ini menjadi syarat wajib bagi PPAT untuk memproses akta peralihan hak. Proses pembayarannya sendiri biasanya bisa diselesaikan dalam hitungan hari lewat kanal pembayaran pajak daerah setempat, sehingga tidak menjadi hambatan berarti dalam kelancaran transaksi jual beli tanah selama kedua pihak sudah menyiapkan dananya lebih awal.
Kesalahpahaman Umum
Banyak orang mengira PBB dan BPHTB adalah pajak yang sama, padahal keduanya berbeda baik dari segi waktu pengenaan maupun pihak yang membayarnya. PBB dipungut setiap tahun dari siapa pun yang menguasai tanah dan bangunan, sedangkan BPHTB hanya dipungut sekali pada saat tanah berpindah tangan, dan dibayar oleh pihak yang menerima hak, bukan yang melepaskannya.
Kesalahpahaman lain adalah anggapan bahwa penjual tanah tidak punya kewajiban pajak apa pun karena yang membeli sudah membayar BPHTB. Faktanya, penjual tetap wajib melunasi PPh final atas pengalihan hak sebelum akta jual beli bisa dibuat, sehingga kedua pihak dalam transaksi jual beli tanah sama-sama punya kewajiban pajak masing-masing, bukan hanya salah satu pihak saja.