Definisi
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian pendahuluan antara calon penjual dan calon pembeli yang mengikat keduanya untuk melakukan jual beli di kemudian hari, ketika syarat-syaratnya sudah terpenuhi.
PPJB muncul karena kenyataan di lapangan: banyak transaksi properti tidak bisa langsung ditutup dengan Akta Jual Beli. Apartemen baru dijual saat gedungnya belum berdiri. Rumah cluster dijual saat sertifikat induknya belum dipecah. Pembeli perlu waktu mengumpulkan dana atau menunggu persetujuan KPR. Dalam semua situasi itu, hak atas tanah belum bisa beralih, tetapi kedua pihak sudah butuh kepastian.
Karena itu PPJB tidak memindahkan hak atas tanah. Ia melahirkan hak dan kewajiban antarpihak — hak pembeli menuntut penyerahan, kewajiban penjual tidak menjual ke orang lain. Peralihan haknya baru terjadi lewat AJB di hadapan PPAT.
Dasar Hukum
PPJB tumbuh dari asas kebebasan berkontrak dalam KUHPerdata, dan keabsahannya diukur dengan syarat sahnya perjanjian: kesepakatan, kecakapan, objek tertentu, dan sebab yang halal. Selama empat hal itu terpenuhi, PPJB mengikat para pihak seperti undang-undang bagi mereka.
Untuk transaksi properti oleh pengembang, aturannya jauh lebih ketat. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur PPJB satuan rumah susun, sedangkan PP No. 12 Tahun 2021 yang mengubah PP No. 14 Tahun 2016 mengatur Sistem PPJB untuk rumah tunggal dan rumah deret. Keduanya lahir untuk membendung praktik menjual properti yang belum ada wujudnya.
Perlu dicatat satu hal yang sering membingungkan. UU Rumah Susun menyebut syarat “kepemilikan izin mendirikan bangunan” atau IMB. Sejak rezim perizinan bangunan berubah, IMB digantikan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Maka yang harus ditanyakan pembeli hari ini adalah PBG proyeknya, bukan lagi IMB.
Syarat Sah PPJB oleh Pengembang
Pengembang tidak boleh membuat PPJB kapan saja. Pasal 43 ayat (2) UU No. 20 Tahun 2011 menetapkan lima syarat yang harus lebih dulu dipenuhi:
- Kepastian status kepemilikan tanah proyek.
- Kepemilikan izin bangunan — kini dalam bentuk PBG.
- Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
- Keterbangunan paling sedikit 20%.
- Kejelasan hal yang diperjanjikan, termasuk spesifikasi dan waktu serah terima.
Angka 20% itu penting untuk pembeli. Jika sebuah pengembang menawarkan PPJB sementara lahannya masih kosong, syarat undang-undang belum terpenuhi. UU Rumah Susun mengancam pengembang yang membuat PPJB tanpa memenuhi syarat tersebut dengan sanksi pidana.
Perbedaan PPJB dan AJB
| Aspek | PPJB | AJB |
|---|---|---|
| Sifat | Perjanjian pendahuluan | Akta peralihan hak |
| Dibuat di hadapan | Notaris | PPAT |
| Akibat hukum | Mengikat para pihak secara perjanjian | Hak atas tanah beralih ke pembeli |
| Bisa didaftarkan ke BPN | Tidak | Ya, menjadi dasar balik nama |
| Kapan dipakai | Objek belum siap atau harga belum lunas | Objek siap dan harga lunas |
| Pajak | Belum tentu terutang saat penandatanganan | BPHTB dan PPh final harus lunas lebih dulu |
Rangkaian normalnya: PPJB dulu, AJB kemudian. PPJB yang tidak pernah dilanjutkan ke AJB meninggalkan pembeli dengan perjanjian di tangan tetapi tanpa hak atas tanah.
Risiko yang Sering Dialami Pembeli
Pengembang gagal menyelesaikan proyek. Pembeli sudah membayar puluhan kali cicilan, gedung mangkrak. Karena PPJB hanya melahirkan hubungan perjanjian, upayanya adalah gugatan wanprestasi, bukan klaim atas tanah.
Objek dijual dua kali. Tanpa pencatatan di Kantor Pertanahan, tidak ada mekanisme publik yang mencegah objek yang sama diikat ke dua pembeli.
Klausul sepihak. PPJB baku pengembang kerap memuat denda besar bagi pembeli yang telat, tetapi kompensasi kecil bila pengembang yang telat. Klausul semacam itu boleh dinegosiasikan sebelum ditandatangani.
PPJB di bawah tangan. PPJB yang hanya ditulis di kertas bermeterai tetap sah antarpihak, tetapi jauh lebih lemah pembuktiannya dibanding akta notaris, dan tidak memenuhi ketentuan penjualan oleh pengembang.
Ilustrasi
Bu Dewi memesan unit apartemen seharga Rp700 juta dari sebuah pengembang. Pembangunan baru pada tahap pondasi. Ia diminta menandatangani PPJB dan membayar uang muka 20%.
Sebelum menandatangani, yang perlu ia periksa: sertifikat induk lahan atas nama siapa, PBG proyek sudah terbit atau belum, dan berapa persen bangunan yang sudah berdiri. Ia juga perlu memastikan PPJB memuat tanggal serah terima yang pasti serta konsekuensi bila pengembang terlambat.
Dua tahun kemudian unit selesai dan Bu Dewi melunasi sisa harga. Barulah dibuat AJB di hadapan PPAT, BPHTB dibayar, dan terbit sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atas namanya. Sampai tahap itu tercapai, PPJB adalah janji — bukan kepemilikan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah PPJB bisa dipakai untuk mengajukan KPR ke bank? Bisa, banyak bank menerima PPJB sebagai dasar pengajuan KPR untuk properti yang belum selesai dibangun, tetapi bank tetap memeriksa legalitas proyek termasuk status tanah dan PBG sebelum mencairkan kredit.
Apakah PPJB wajib dibuat di hadapan notaris? Untuk PPJB oleh pengembang, ya — UU Rumah Susun dan aturan PPJB rumah tapak mensyaratkan pembuatan di hadapan notaris. PPJB antarperorangan biasa secara hukum tetap sah dibuat di bawah tangan, meski jauh lebih lemah pembuktiannya.
Bisakah pembeli membatalkan PPJB dan minta uang muka kembali? Bisa, sepanjang alasan pembatalan sesuai klausul yang disepakati dalam perjanjian, misalnya pengembang gagal memenuhi jadwal serah terima. Tanpa klausul yang jelas, pembatalan sepihak berisiko dianggap wanprestasi oleh pihak yang membatalkan.
Apa yang terjadi bila pengembang menjual unit yang sama ke dua pembeli berbeda? Karena PPJB tidak terdaftar di Kantor Pertanahan, kedua pembeli sama-sama memegang perjanjian yang sah secara formal. Penyelesaiannya biasanya lewat gugatan perdata, dan pembeli yang lebih dulu menandatangani serta membayar umumnya berada di posisi lebih kuat.
Apakah PPJB otomatis batal jika pengembang bangkrut sebelum bangunan selesai? Tidak otomatis batal, tetapi hak pembeli berubah menjadi tagihan dalam proses kepailitan pengembang, bersaing dengan kreditur lain. Ini salah satu risiko terbesar membeli properti yang masih tahap PPJB.