Definisi
AJB atau Akta Jual Beli adalah akta autentik yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuktikan bahwa hak atas sebidang tanah telah beralih dari penjual kepada pembeli. AJB bukan sekadar bukti pembayaran; ia adalah dokumen yang membuat peralihan hak itu sendiri terjadi secara sah.
Dalam praktik pertanahan Indonesia, jual beli tanah dianggap selesai ketika penjual dan pembeli sama-sama menandatangani AJB di hadapan PPAT dan disaksikan dua orang saksi. Sifatnya tunai dan terang: harga dibayar dan perbuatannya dilakukan di depan pejabat yang berwenang, bukan diam-diam.
Kuitansi, surat perjanjian di bawah tangan, atau bahkan akta notaris biasa tidak menggantikan AJB. Tanpa AJB, Kantor Pertanahan tidak akan memproses balik nama, sehingga di buku tanah pemilik yang tercatat tetap penjual.
Dasar Hukum
Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah pasal kuncinya. Pasal itu menegaskan peralihan hak lewat jual beli, tukar-menukar, hibah, atau pemasukan ke perusahaan hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. Satu-satunya pengecualian adalah peralihan melalui lelang, yang dibuktikan dengan risalah lelang.
PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, yang kemudian diubah dengan PP No. 24 Tahun 2016, mengatur siapa yang berwenang membuat akta itu dan di wilayah mana. PPAT hanya berwenang di daerah kerjanya, umumnya satu wilayah kabupaten atau kota. AJB tanah di Bekasi yang dibuat PPAT berwilayah kerja Bogor bermasalah sejak awal.
Setelah ditandatangani, AJB tidak boleh mengendap di laci. Pasal 40 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 mewajibkan PPAT menyampaikan akta dan berkasnya ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja sejak penandatanganan.
Prosedur Penandatanganan AJB
- Pengecekan sertifikat. PPAT mencocokkan sertifikat asli dengan buku tanah di Kantor Pertanahan untuk memastikan tidak ada blokir, sita, atau catatan hak tanggungan.
- Pelunasan PBB. PBB tahun berjalan dan tunggakan sebelumnya harus lunas.
- Pembayaran pajak. Penjual membayar PPh final atas pengalihan hak, pembeli membayar BPHTB. Bukti setornya divalidasi lebih dulu.
- Kelengkapan pihak. Penjual yang sudah menikah wajib membawa pasangan untuk memberi persetujuan; bila tanahnya warisan, seluruh ahli waris harus hadir atau memberi kuasa.
- Pembacaan dan penandatanganan. PPAT membacakan akta di hadapan para pihak dan dua saksi, lalu semuanya menandatangani pada saat yang sama.
- Pendaftaran. PPAT mengirim berkas ke Kantor Pertanahan untuk proses balik nama.
Yang sering dilewati adalah langkah pertama. Pengecekan sertifikat adalah satu-satunya cara mengetahui sertifikat yang disodorkan penjual benar-benar sesuai dengan catatan negara.
Biaya dan Pajak
Biaya AJB umumnya terdiri dari tiga kelompok yang berbeda pemikulnya:
| Komponen | Ditanggung | Dasar perhitungan |
|---|---|---|
| PPh final pengalihan hak | Penjual | Dihitung dari nilai pengalihan, tarif umumnya 2,5% |
| BPHTB | Pembeli | Nilai transaksi atau NJOP dikurangi NPOPTKP, tarif ditetapkan perda dan paling tinggi 5% |
| Honorarium PPAT | Sesuai kesepakatan, lazimnya pembeli | Persentase dari nilai transaksi |
| PNBP pendaftaran peralihan hak | Pembeli | Dihitung dari nilai tanah ditambah komponen tetap |
Kesepakatan siapa membayar apa boleh diatur para pihak, tetapi kewajiban pajaknya sendiri tidak berpindah. PPh tetap kewajiban penjual di mata kantor pajak meski uangnya berasal dari pembeli.
Kesalahpahaman Umum
“AJB sudah cukup, tidak perlu sertifikat.” AJB membuktikan peralihan hak, tetapi bukan bukti hak. Bukti hak tetap sertifikat atas nama pemilik baru. Selama belum balik nama, pembeli hanya memegang bukti bahwa ia pernah membeli.
“AJB bisa dibuat notaris mana saja.” Notaris dan PPAT adalah dua jabatan berbeda, meskipun sering dipegang orang yang sama. Untuk AJB tanah, yang berwenang adalah PPAT dengan daerah kerja yang mencakup letak tanahnya.
“Kalau penjual tidak bisa hadir, cukup kuasa lisan.” Kuasa untuk menjual harus tertulis dan, dalam praktik, dibuat dalam bentuk akta notaris. PPAT akan menolak menandatangani akta tanpa itu.
Contoh Kasus
Sebuah keluarga membeli tanah kavling 200 m² seharga Rp600 juta. Penjual meminta AJB ditunda dengan alasan “sertifikat sedang dipecah”, tetapi meminta pelunasan penuh lebih dulu dengan kuitansi bermeterai.
Setahun kemudian penjual meninggal. Ahli warisnya tidak mengakui transaksi karena tidak ada akta apa pun, hanya kuitansi. Pembeli akhirnya harus menggugat ke Pengadilan Negeri dengan dalil perbuatan melawan hukum, proses yang jauh lebih mahal dan lama dibanding menunda pembayaran sampai AJB siap ditandatangani.
Pola aman untuk kasus seperti itu adalah menuangkan kesepakatan dalam PPJB notaris dengan pembayaran bertahap, dan melunasi sisa harga tepat pada hari penandatanganan AJB di kantor PPAT.