Hak Milik Satuan Rumah Susun

Definisi

Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMSRS) adalah hak kepemilikan perseorangan yang bersifat terpisah atas satu unit rumah susun. Hak ini tidak berdiri sendiri, karena selalu melekat pada hak bersama atas bagian bersama seperti lift, tangga, dan koridor, benda bersama seperti taman dan area parkir, serta tanah bersama tempat bangunan rumah susun berdiri. Proporsi kepemilikan atas bagian, benda, dan tanah bersama itu dihitung dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP), yaitu angka yang membandingkan luas unit seseorang terhadap luas seluruh rumah susun.

Berdasarkan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, bukti kepemilikan HMSRS adalah Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun). Sertifikat ini baru bisa diterbitkan setelah bangunan selesai dibangun, memperoleh sertifikat laik fungsi, dan tanah bersamanya sudah bersertifikat atas nama pengembang. Sebelum SHM Sarusun terbit, pembeli unit biasanya baru memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yang statusnya jauh berbeda dari sertifikat kepemilikan.

Rumah susun yang dimaksud undang-undang ini bisa dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai atas tanah negara, maupun di atas tanah Hak Pengelolaan. Jenis tanah dasar ini menentukan jenis hak yang melekat pada SHM Sarusun yang diterbitkan untuk setiap unit.

Dasar Hukum

Pengaturan utama HMSRS ada dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang menegaskan bahwa hak atas satuan rumah susun bersifat perseorangan dan terpisah. Undang-undang ini juga mewajibkan setiap rumah susun memiliki Pertelaan, yaitu uraian dan gambar tentang batas unit, luas, letak, serta perhitungan NPP yang menjadi dasar penerbitan SHM Sarusun.

Pemegang HMSRS memiliki hak yang setara dengan pemilik tanah pada umumnya: berhak menggunakan, menyewakan, memindahtangankan, dan menjaminkan unitnya. Karena berstatus sertifikat hak atas tanah, SHM Sarusun bisa dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan utang, misalnya saat pemilik mengajukan kredit ke bank dengan agunan unit apartemennya.

Jenis-Jenis

Berdasarkan penggunaannya, rumah susun umumnya dibedakan menjadi beberapa kategori:

1. Rumah susun umum — dibangun untuk memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah, sering disebut rusunami atau rusunawa.
2. Rumah susun komersial — dibangun untuk mencari keuntungan, contohnya apartemen di kawasan perkotaan.
3. Rumah susun khusus — dibangun untuk kebutuhan khusus, misalnya asrama mahasiswa atau rumah dinas.
4. Rumah susun negara — dimiliki negara dan digunakan sebagai tempat tinggal pegawai negeri atau pejabat.

Perbedaan kategori ini memengaruhi siapa yang boleh membeli, subsidi yang berlaku, dan pembatasan pengalihan hak. Rumah susun umum bersubsidi biasanya punya masa larangan jual dalam beberapa tahun pertama sejak sertifikat terbit.

Syarat dan Prosedur

Penerbitan SHM Sarusun melalui beberapa tahap yang harus dilalui pengembang sebelum sertifikat bisa diberikan kepada pembeli:

1. Bangunan rumah susun harus selesai dibangun dan telah memperoleh sertifikat laik fungsi dari pemerintah daerah.
2. Pengembang menyusun Pertelaan yang memuat gambar, batas, luas setiap unit, serta perhitungan NPP masing-masing unit terhadap keseluruhan bangunan.
3. Sertifikat induk atas tanah bersama, yang semula tercatat atas nama pengembang, dipecah menjadi SHM Sarusun untuk setiap unit sesuai Pertelaan.
4. SHM Sarusun didaftarkan dan diterbitkan atas nama masing-masing pembeli oleh Kantor Pertanahan setempat.

Pembeli sebaiknya menanyakan sejak awal kapan SHM Sarusun diperkirakan terbit, karena undang-undang mewajibkan pengembang memfasilitasi penerbitan sertifikat setelah unit diserahterimakan, bukan menundanya tanpa batas waktu yang jelas.

Perbedaan dengan PPJB

Banyak pembeli apartemen mengira PPJB sudah setara dengan bukti kepemilikan. Padahal PPJB hanyalah perjanjian pengikatan antara pembeli dan pengembang yang mengatur kewajiban jual beli di kemudian hari, bukan bukti kepemilikan hak atas tanah atau bangunan. Selama SHM Sarusun belum terbit dan belum dibalik nama, unit tersebut secara hukum masih tercatat pada sertifikat induk yang dikuasai pengembang.

Risiko yang sering muncul: pengembang gagal menyelesaikan pembangunan, menjaminkan tanah induk ke bank tanpa sepengetahuan pembeli, atau menunda pemecahan sertifikat bertahun-tahun setelah serah terima unit. Karena itu, calon pembeli sebaiknya memeriksa status tanah induk, izin bangunan, dan rencana jadwal penerbitan SHM Sarusun sebelum menandatangani PPJB.

Contoh Kasus

Di Jakarta, sebuah pengembang membangun rumah susun komersial 30 lantai. Setelah bangunan selesai dan memperoleh sertifikat laik fungsi, pengembang mengajukan pemecahan sertifikat induk menjadi SHM Sarusun untuk setiap unit sesuai NPP masing-masing. Pembeli yang sebelumnya hanya memegang PPJB akhirnya menerima SHM Sarusun atas nama mereka sendiri, lengkap dengan pencatatan NPP di dalamnya.

Contoh lain, seorang pemilik unit apartemen di Surabaya hendak menjaminkan unitnya ke bank untuk modal usaha. Karena SHM Sarusun sudah terbit atas namanya, PPAT dapat membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan dan mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan. Sebaliknya, tetangga sekamarnya yang unitnya masih berstatus PPJB tidak bisa memakai skema pembiayaan yang sama karena belum ada objek hak tanggungan yang sah untuk dijadikan agunan.

Kesalahpahaman Umum

Banyak orang mengira begitu unit rumah susun sudah diserahterimakan dan dihuni, otomatis kepemilikannya sudah sah secara hukum. Padahal serah terima fisik unit berbeda dengan penerbitan sertifikat, dan keduanya bisa terpisah jarak bertahun-tahun kalau pengembang lambat mengurus pemecahan sertifikat induk.

Kesalahpahaman lain adalah menganggap Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) hanya mengurus iuran kebersihan dan keamanan. Padahal PPPSRS juga bertanggung jawab atas pengelolaan bagian dan benda bersama, sehingga bisa terlibat dalam sengketa pengelolaan yang berdampak langsung pada nilai unit setiap pemilik, misalnya soal biaya perbaikan fasilitas atau pengelolaan area komersial di rumah susun.