Roya

Definisi

Roya adalah pencoretan catatan hak tanggungan dari buku tanah di Kantor Pertanahan dan dari lembar sertifikat tanah. Ini adalah langkah terakhir setelah utang yang dijamin tanah tersebut lunas.

Waktu sebuah rumah dijaminkan ke bank, Kantor Pertanahan membubuhkan catatan pembebanan hak tanggungan di buku tanah dan di sertifikat. Catatan itu tidak hilang sendiri ketika cicilan terakhir dibayar. Utangnya memang sudah hapus secara hukum, tetapi catatannya masih terpampang di dokumen. Roya-lah yang membersihkannya.

Perbedaannya penting: hapusnya hak tanggungan terjadi otomatis begitu utang lunas, sedangkan roya adalah tindakan administratif untuk mencocokkan dokumen dengan keadaan hukum yang sudah berubah itu.

Dasar Hukum

Aturannya ada di UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Undang-undang ini menyebut empat sebab hapusnya hak tanggungan: utangnya lunas, hak tanggungan dilepaskan oleh kreditor, ada pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanah yang dibebani.

Setelah salah satu sebab itu terjadi, Kantor Pertanahan mencoret catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikatnya. Permohonannya diajukan oleh pihak yang berkepentingan — biasanya pemilik tanah atau bank yang mewakilinya — dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan yang sudah diberi catatan lunas oleh kreditor.

Undang-undang juga menyediakan jalan keluar untuk keadaan buntu. Kalau kreditor tidak mau memberikan pernyataan lunas atau sudah tidak bisa dihubungi, pemilik tanah dapat memohon perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi letak tanah, dan Kantor Pertanahan melaksanakan pencoretan berdasarkan penetapan pengadilan itu.

Jenis-Jenis Roya

Roya penuh. Bentuk yang paling umum: seluruh utang lunas, seluruh catatan hak tanggungan dicoret, dan objek jaminan kembali bersih sepenuhnya.

Roya parsial. Dipakai ketika satu sertifikat induk dibebani untuk banyak unit — misalnya tanah perumahan yang dijaminkan pengembang ke bank. Setiap kali satu unit lunas, catatan pembebanan dicoret hanya untuk bidang itu, sedangkan sisanya tetap terbebani. Pembeli rumah di perumahan yang tanah induknya masih diagunkan perlu memastikan roya parsial untuk unitnya benar-benar dilakukan sebelum sertifikat pecahannya diserahkan.

Roya berdasarkan penetapan pengadilan. Jalur cadangan ketika kreditor tidak kooperatif, sudah dilikuidasi, atau sertifikat hak tanggungannya hilang. Dasarnya penetapan Ketua Pengadilan Negeri, bukan surat dari bank.

Syarat dan Prosedur

Berkas yang umumnya diminta:

1. Formulir permohonan roya yang ditandatangani pemilik atau kuasanya.
2. Sertifikat hak atas tanah asli (SHM, HGB, atau lainnya).
3. Sertifikat hak tanggungan asli, yang sudah dibubuhi catatan lunas oleh kreditor.
4. Surat keterangan lunas atau surat roya dari bank.
5. Fotokopi KTP dan kartu keluarga pemohon; kalau pemohon badan hukum, ditambah akta pendirian dan perubahannya.
6. Surat kuasa bermeterai jika diwakilkan.

Alurnya:

1. Ambil dokumen dari bank. Setelah pelunasan, bank mengembalikan sertifikat tanah asli, sertifikat hak tanggungan, dan menerbitkan surat roya. Minta ketiganya sekaligus — banyak orang hanya mengambil sertifikat tanahnya lalu menunda sisanya bertahun-tahun.
2. Ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan tempat tanah terdaftar, bukan ke kantor tempat pemilik berdomisili.
3. Bayar PNBP sesuai tarif yang berlaku.
4. Petugas mencoret catatan hak tanggungan di buku tanah dan membubuhkan catatan roya di lembar sertifikat.
5. Ambil sertifikat yang sudah bersih dari catatan pembebanan.

Beberapa bank mengurus roya secara kolektif untuk debiturnya. Kalau ini ditawarkan, pastikan tetap meminta tanda terima dan menanyakan estimasi waktu selesai.

Biaya dan Jangka Waktu

Roya termasuk layanan pertanahan yang paling murah. Tarif PNBP-nya ditetapkan per sertifikat dan besarnya hanya puluhan ribu rupiah, jauh lebih kecil daripada biaya pembebanan hak tanggungan di awal. Biaya tambahan biasanya muncul bukan dari negara, melainkan dari jasa pengurusan jika dikuasakan kepada notaris atau pihak ketiga.

Waktu prosesnya relatif singkat — hitungan hari kerja, bukan bulan — sepanjang berkasnya lengkap. Yang membuat lama hampir selalu tahap sebelum ini: menunggu bank menerbitkan surat roya, atau mencari sertifikat hak tanggungan yang tercecer.

Ilustrasi

Pak Danu melunasi KPR-nya pada 2019 dan mengambil sertifikat rumah dari bank, tapi tidak mengurus roya karena merasa urusannya sudah selesai. Pada 2026 ia hendak menjual rumah tersebut. Calon pembeli mengecek ke Kantor Pertanahan dan menemukan buku tanahnya masih mencantumkan hak tanggungan atas nama bank.

Transaksi tertunda. Pak Danu harus kembali ke bank untuk meminta surat roya, sementara cabang tempat ia dulu mengambil kredit sudah bergabung dengan cabang lain dan arsipnya harus ditarik dari kantor pusat. Yang seharusnya selesai dalam hitungan hari pada 2019 memakan waktu berminggu-minggu pada 2026, dan pembeli sempat menawar turun karena statusnya belum bersih.

Risiko Kalau Roya Ditunda

• Sertifikat sulit dijual atau diagunkan ulang. Pembeli dan bank membaca buku tanah, bukan hanya lembar sertifikat. Selama catatan pembebanan masih ada, objeknya dianggap belum bersih.
• Bukti pelunasan bisa hilang. Surat roya dan sertifikat hak tanggungan adalah kertas. Semakin lama disimpan tanpa dipakai, semakin besar kemungkinan tercecer atau rusak.
• Bank berubah bentuk. Merger, akuisisi, atau likuidasi kreditor membuat penelusuran arsip jauh lebih rumit.
• Ahli waris menanggung repotnya. Kalau pemilik meninggal sebelum roya diurus, ahli waris harus mengurus dua hal sekaligus: pencoretan hak tanggungan dan peralihan hak karena pewarisan.

Aturan praktisnya sederhana: urus roya di bulan yang sama dengan pelunasan, selagi berkas dan orang-orangnya masih mudah dijangkau.