Pembebanan Hak Tanggungan

Definisi

Pembebanan hak tanggungan adalah rangkaian perbuatan hukum yang membuat sebidang tanah menjadi jaminan atas utang tertentu, sehingga kreditur berhak didahulukan pelunasannya bila debitur gagal membayar.

Yang penting dipahami: pembebanan hak tanggungan tidak memindahkan kepemilikan. Tanah tetap milik debitur, tetap bisa ditempati, dan sertifikatnya tetap atas namanya. Yang muncul adalah catatan pada buku tanah bahwa tanah itu sedang menjamin utang, dan catatan itulah yang membatasi debitur mengalihkan tanahnya tanpa sepengetahuan bank.

Hak tanggungan menggantikan lembaga hypotheek dan credietverband sejak berlakunya UU No. 4 Tahun 1996. Hampir semua KPR dan kredit usaha dengan agunan tanah di Indonesia berjalan di atas mekanisme ini.

Objek yang Bisa Dibebani

Tidak semua tanah bisa dijaminkan. Pasal 4 UU No. 4 Tahun 1996 membatasi objeknya:

• Hak Milik — bisa.
• Hak Guna Usaha — bisa.
• Hak Guna Bangunan — bisa.
• Hak Pakai atas tanah negara — bisa, sepanjang menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun — bisa, mengikuti hak atas tanah bersamanya.
• Tanah girik atau tanah belum bersertifikat — tidak bisa. Ini alasan utama bank menolak agunan tanah girik.

Bangunan, tanaman, dan hasil karya yang menjadi satu kesatuan dengan tanah dapat ikut dibebani, asalkan dinyatakan tegas dalam aktanya. Bila tidak disebut, yang terbebani hanya tanahnya.

Satu bidang tanah dapat dibebani lebih dari satu hak tanggungan. Dalam hal itu berlaku peringkat: pemegang peringkat pertama didahulukan atas pemegang peringkat kedua, dan seterusnya sesuai urutan pendaftarannya.

Dasar Hukum

Kerangkanya bertingkat dan tiap tingkat punya fungsi berbeda.

Perjanjian utang-piutang adalah perjanjian pokoknya. Hak tanggungan lahir sebagai perjanjian ikutan atau accessoir — ia tidak bisa berdiri sendiri, dan ikut hapus bila utangnya lunas.

Pasal 10 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996 menentukan pemberian hak tanggungan dilakukan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT. Pasal 13 ayat (1) mewajibkan pemberian itu didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Tanpa pendaftaran, hak tanggungan belum lahir — yang ada baru janji memberikan jaminan.

Pendaftaran hak tanggungan kini dilayani secara elektronik oleh Kementerian ATR/BPN, sehingga sertifikat hak tanggungan diterbitkan dalam bentuk dokumen elektronik. Perubahan ini memangkas waktu proses yang dulunya bisa berminggu-minggu.

Tahapan: SKMHT, APHT, dan Pendaftaran

1. Perjanjian kredit ditandatangani antara debitur dan bank, memuat janji memberikan hak tanggungan.
2. SKMHT bila diperlukan. Bila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri, dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan di hadapan notaris atau PPAT. SKMHT tidak boleh memuat kuasa substitusi dan berlaku terbatas: untuk tanah yang sudah terdaftar hanya satu bulan, untuk tanah yang belum terdaftar tiga bulan. Lewat tenggang itu, SKMHT gugur.
3. Penandatanganan APHT di hadapan PPAT, dihadiri pemberi hak tanggungan, penerima, dan dua saksi.
4. Pengiriman berkas. PPAT wajib mengirim APHT dan warkah pendukung ke Kantor Pertanahan dalam tenggang waktu singkat, yakni tujuh hari kerja setelah penandatanganan.
5. Pembuatan buku tanah hak tanggungan dan pencatatan pada buku tanah serta sertifikat hak atas tanahnya.
6. Penerbitan sertifikat hak tanggungan untuk kreditur. Sertifikat inilah yang memuat irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” dan berkekuatan eksekutorial.

Sertifikat hak atas tanah asli disimpan bank selama kredit berjalan. Namun yang membuat bank kuat bukan penyimpanan fisik itu, melainkan pendaftarannya di Kantor Pertanahan.

Konsekuensi Hukum bagi Debitur

Selama hak tanggungan melekat, debitur menghadapi beberapa akibat:

• Tanah sulit dialihkan. Secara hukum menjual tanah yang dibebani hak tanggungan tidak dilarang, tetapi hak tanggungannya ikut mengikuti tanah ke tangan pembeli. Dalam praktik, PPAT akan meminta pelunasan dan roya lebih dulu.
• Kreditur berhak menjual sendiri. Bila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual objek jaminan lewat pelelangan umum atas kekuasaan sendiri, tanpa perlu menggugat lebih dulu.
• Kedudukan didahulukan. Hasil lelang lebih dulu dipakai melunasi kreditur pemegang hak tanggungan sebelum dibagi ke kreditur lain.
• Hak tanggungan hapus antara lain karena utangnya lunas, dilepaskan kreditur, atau hapusnya hak atas tanah. Setelah hapus, pemilik wajib mengurus roya agar catatan pada buku tanah dan sertifikat dicoret.

Ilustrasi

Pak Arif mengambil KPR Rp500 juta dengan agunan rumah bersertifikat HGB. Setelah akad kredit, dibuat APHT di hadapan PPAT rekanan bank, lalu didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Terbit sertifikat hak tanggungan atas nama bank, dan pada buku tanah rumahnya tercatat pembebanan itu.

Tahun kedelapan Pak Arif melunasi sisa kreditnya. Bank menyerahkan sertifikat asli beserta surat keterangan lunas dan surat roya. Banyak orang berhenti di titik ini dan menyimpan sertifikatnya begitu saja.

Padahal catatan hak tanggungan masih tercetak di buku tanah. Ketika suatu saat rumah itu dijual, PPAT akan menemukan catatan tersebut dan menghentikan proses sampai roya diurus. Karena itu langkah terakhir yang benar adalah mengajukan roya ke Kantor Pertanahan segera setelah pelunasan, agar sertifikat kembali bersih.