Akta Tanah

Definisi

Akta tanah adalah akta autentik yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Kata “autentik” di sini bukan sekadar formalitas — akta tanah memiliki kekuatan pembuktian sempurna, artinya isinya dianggap benar oleh hakim tanpa perlu dibuktikan lagi, kecuali ada pihak yang berhasil membuktikan sebaliknya.

Fungsi akta tanah paling terasa saat seseorang hendak mendaftarkan perubahan data pertanahan ke Kantor Pertanahan, misalnya balik nama setelah jual beli atau pemasangan hak tanggungan untuk jaminan kredit. Tanpa akta PPAT, permohonan semacam itu tidak akan diproses, sebab hukum pertanahan Indonesia mensyaratkan alat bukti tertulis berbentuk akta autentik untuk hampir seluruh perbuatan hukum yang mengubah status tanah — kuitansi atau perjanjian di bawah tangan tidak cukup.

Perlu dibedakan antara akta tanah dengan sertifikat tanah. Akta adalah bukti terjadinya perbuatan hukum pada satu waktu tertentu, sedangkan sertifikat adalah bukti hak yang berlaku terus-menerus setelah perbuatan hukum itu didaftarkan. Akta jual beli, misalnya, hanya sekali dibuat saat transaksi terjadi, tetapi sertifikat tetap berlaku sebagai bukti kepemilikan sampai ada peralihan hak berikutnya.

Dasar Hukum

Kewenangan PPAT membuat akta tanah diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 3 ayat (1) menegaskan PPAT berwenang membuat akta autentik mengenai semua perbuatan hukum atas hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun, menjadikan PPAT sebagai satu-satunya pejabat yang berwenang untuk keperluan ini, berbeda dari notaris yang kewenangannya lebih umum mencakup berbagai jenis perjanjian.

Pasal 2 ayat (2) PP yang sama merinci delapan jenis perbuatan hukum yang bisa dibuatkan aktanya: jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak milik, pemberian hak tanggungan, dan pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.

Kewajiban PPAT tidak berhenti pada pembuatan akta. PPAT wajib menyampaikan akta beserta seluruh dokumen pendukungnya ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan, untuk keperluan pendaftaran peralihan hak atau pembebanan hak tanggungan. Batas waktu ini melindungi para pihak agar transaksinya segera tercatat resmi, tidak menggantung tanpa kepastian.

Jenis-Jenis

Delapan jenis akta yang dapat dibuat PPAT berdasarkan Pasal 2 ayat (2) PP No. 37 Tahun 1998:

1. Akta Jual Beli (AJB) — untuk peralihan hak karena transaksi jual beli, jenis akta yang paling sering dijumpai masyarakat.
2. Akta Tukar Menukar — untuk pertukaran hak atas dua bidang tanah atau lebih.
3. Akta Hibah — untuk pemberian tanah secara cuma-cuma dari pemberi kepada penerima hibah.
4. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan (Inbreng) — untuk penyertaan tanah sebagai modal ke dalam badan usaha.
5. Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) — untuk membagi tanah yang dimiliki bersama, misalnya di antara para ahli waris.
6. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Hak Milik — untuk menciptakan hak baru di atas tanah hak milik pihak lain.
7. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) — untuk membebani tanah dengan jaminan utang, biasa dipakai dalam kredit perbankan.
8. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) — kuasa khusus yang mendahului APHT bila pembebanan hak tanggungan belum bisa langsung dilakukan.

Setiap jenis akta memiliki formulir baku yang sudah ditetapkan peraturan, sehingga isi dan susunannya relatif seragam antar-PPAT di seluruh Indonesia, meski nama para pihak dan objek tanahnya tentu berbeda.

Syarat dan Prosedur

Proses pembuatan akta tanah secara umum melewati tahapan berikut, dengan sedikit variasi tergantung jenis perbuatan hukumnya:

1. Pemeriksaan sertifikat ke Kantor Pertanahan, memastikan tanah tidak dalam sengketa, tidak sedang diblokir, dan datanya sesuai dengan yang tertera di sertifikat.
2. Pelunasan pajak terkait, seperti BPHTB oleh pihak yang menerima hak dan PPh final oleh pihak yang melepaskan hak, keduanya harus lunas sebelum akta ditandatangani.
3. Penandatanganan akta oleh para pihak, saksi-saksi, dan PPAT, setelah PPAT membacakan dan menjelaskan isinya kepada para pihak.
4. Penyampaian akta ke Kantor Pertanahan oleh PPAT paling lambat tujuh hari kerja sejak tanggal penandatanganan.
5. Pendaftaran perubahan data oleh Kantor Pertanahan, yang kemudian mengeluarkan sertifikat dengan catatan pemegang hak baru atau beban baru.

Dokumen yang lazim diminta meliputi sertifikat asli, identitas para pihak, bukti pelunasan pajak, dan dokumen pendukung sesuai jenis perbuatan hukumnya — misalnya surat keterangan waris untuk akta pembagian hak bersama antar-ahli waris.

Biaya dan Jangka Waktu

Biaya pembuatan akta tanah terdiri dari honorarium PPAT, yang besarnya disepakati para pihak dan umumnya dihitung sebagai persentase dari nilai transaksi, ditambah biaya pajak yang menyertai perbuatan hukumnya seperti BPHTB dan PPh final untuk jual beli. Di luar itu ada biaya administrasi pendaftaran ke Kantor Pertanahan yang relatif kecil dibanding komponen pajak.

Soal waktu, ada dua jangka waktu yang perlu dibedakan. Pertama, waktu pembuatan akta itu sendiri di kantor PPAT, yang biasanya bisa selesai dalam hitungan hari begitu seluruh dokumen dan pajak lengkap. Kedua, batas waktu penyampaian akta ke Kantor Pertanahan, yaitu paling lambat tujuh hari kerja sejak penandatanganan — ini kewajiban PPAT, bukan pilihan. PPAT yang lalai menyampaikan akta tepat waktu dapat dikenai sanksi administratif dari organisasi profesi maupun instansi pembina.

Ilustrasi

Pak Benny dan Pak Dedi sepakat melakukan tukar-menukar tanah. Tanah Pak Benny seluas 300 m² di Jakarta ditukar dengan tanah Pak Dedi seluas 500 m² di Bogor, dengan selisih harga yang disepakati kedua pihak. Keduanya mendatangi PPAT untuk membuat Akta Tukar Menukar. PPAT memverifikasi sertifikat kedua bidang tanah ke Kantor Pertanahan masing-masing, memastikan pajak-pajak terkait telah dibayar, lalu membuat akta yang ditandatangani kedua pihak dan saksi. Dalam waktu tujuh hari, PPAT menyerahkan akta ke Kantor Pertanahan di wilayah masing-masing untuk proses balik nama.

Dalam konteks perbankan, ketika nasabah mengajukan kredit dengan jaminan tanah, bank akan meminta PPAT membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan atas tanah milik nasabah. Akta ini kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk memperoleh sertifikat hak tanggungan, yang memberi hak preferensi kepada bank sebagai kreditur apabila debitur wanprestasi di kemudian hari.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah akta di bawah tangan bisa dipakai untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah? Tidak bisa untuk sebagian besar perbuatan hukum. Kantor Pertanahan mensyaratkan akta autentik dari PPAT sebagai dasar pendaftaran, kecuali untuk peralihan lewat lelang yang memakai risalah lelang.

Apa bedanya PPAT dan notaris? Notaris berwenang membuat akta untuk berbagai perjanjian secara umum, sedangkan PPAT khusus berwenang membuat akta atas tanah dan satuan rumah susun. Banyak orang menjabat keduanya sekaligus, tetapi kewenangannya tetap terpisah.

Bagaimana kalau PPAT terlambat menyampaikan akta ke Kantor Pertanahan? Para pihak, terutama pembeli, dapat menanyakan langsung ke PPAT dan menagih kewajiban tersebut, karena keterlambatan menyampaikan akta menghambat proses balik nama yang menjadi hak pembeli.

Apakah akta tanah bisa dibatalkan? Bisa, melalui putusan pengadilan, misalnya bila terbukti dibuat berdasarkan data palsu, tanpa kehadiran pihak yang sebenarnya, atau melanggar syarat sahnya perjanjian.