Definisi
Apartemen dalam bahasa hukum Indonesia dikenal dengan istilah rumah susun, yaitu bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan dan terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik arah horizontal maupun vertikal, di mana setiap bagian merupakan satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah. Kata “apartemen” sendiri lebih dikenal di pasar properti, sementara peraturan perundang-undangan konsisten memakai istilah rumah susun atau disingkat sarusun untuk satuan unitnya.
Yang membuat kepemilikan apartemen berbeda dari rumah tapak adalah objek yang dimiliki. Pemilik unit apartemen tidak memegang hak atas sebidang tanah tersendiri, melainkan hak atas satuan ruang tiga dimensi di dalam gedung, ditambah hak bersama yang dipegang secara proporsional atas tanah, bagian bersama seperti lorong dan lift, serta benda bersama seperti fasilitas kolam renang dan area parkir yang dipakai seluruh penghuni.
Karena kepemilikannya menyatu dengan bangunan bertingkat, hukum apartemen mengatur hal-hal yang tidak dikenal pada rumah tapak: bagaimana hak bersama dihitung, siapa yang mengelola bangunan setelah unit-unitnya terjual, dan bagaimana kewajiban pemeliharaan dibagi di antara ratusan pemilik yang berbeda-beda.
Dasar Hukum
Payung hukum utamanya adalah UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang menggantikan undang-undang rumah susun sebelumnya karena dianggap belum menjawab persoalan pengelolaan gedung bertingkat modern. Undang-undang ini membagi rumah susun menjadi empat jenis: rumah susun umum untuk masyarakat berpenghasilan rendah, rumah susun khusus untuk kebutuhan tertentu seperti asrama atau relokasi bencana, rumah susun negara untuk kedinasan pegawai negeri, dan rumah susun komersial yang dijual bebas dengan harga pasar.
Pasal 47 ayat (1) mengatur bukti kepemilikannya: Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, disingkat SHMSRS, diterbitkan di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai, tergantung status tanah tempat gedung berdiri. Perbedaan status tanah dasar ini penting karena ikut menentukan jangka waktu kepemilikan unit — sarusun di atas tanah hak guna bangunan mengikuti jangka waktu hak tanah tersebut, sedangkan yang berdiri di atas tanah hak milik pada dasarnya tidak terbatas waktu.
Sebelum sertifikat unit bisa diterbitkan, pengembang wajib melakukan pertelaan, yaitu pemisahan rumah susun secara hukum menjadi satuan-satuan yang jelas batasnya, disertai perhitungan Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP setiap unit terhadap keseluruhan bangunan.
Jenis-Jenis
Selain pembagian empat jenis rumah susun menurut peruntukannya, aspek hukum apartemen juga mengenal pembagian objek kepemilikan yang perlu dipahami calon pembeli:
- Sarusun (satuan rumah susun) — unit yang dimiliki secara individual, dibuktikan dengan SHMSRS.
- Bagian bersama — bagian gedung yang tidak berdiri sendiri secara fungsional, seperti lorong, tangga, lift, dan struktur bangunan, dimiliki bersama secara proporsional.
- Benda bersama — benda yang bukan bagian dari bangunan gedung tetapi dipakai bersama, misalnya taman, kolam renang, dan area parkir bersama.
- Tanah bersama — sebidang tanah tempat gedung berdiri, dimiliki bersama seluruh pemilik sarusun sesuai NPP masing-masing, dan tidak dapat dipisah-pisah menurut kehendak satu pemilik saja.
Pembagian ini menjelaskan mengapa pemilik apartemen tidak bisa, misalnya, menjual bagian tanah di bawah gedung secara terpisah dari unitnya — tanah bersama melekat pada kepemilikan sarusun sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Hak dan Kewajiban Para Pihak
Pemilik sarusun memegang hak menempati, menyewakan, menjual, atau menjaminkan unitnya sebagaimana pemilik hak atas tanah pada umumnya, ditambah hak memanfaatkan bagian bersama dan benda bersama sesuai peruntukannya. Ia juga berhak menjadi anggota Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) serta memberikan suara dalam rapat umum sesuai proporsi NPP unitnya.
Di sisi kewajiban, pemilik sarusun wajib membayar iuran pengelolaan bulanan yang lazim disebut service charge, serta dana cadangan atau sinking fund untuk pemeliharaan jangka panjang seperti penggantian lift atau perbaikan struktur. Kewajiban ini tetap melekat meski unit dikosongkan atau tidak dihuni, karena biaya pemeliharaan bagian bersama berjalan terus tanpa memandang unit tertentu terpakai atau tidak.
PPPSRS sendiri, sebagai badan hukum yang wajib dibentuk pemilik sarusun setelah rumah susun terjual sebagian, bertanggung jawab mengelola dan memelihara bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, termasuk menetapkan besaran iuran dan mengambil keputusan strategis lewat rapat umum anggota.
Ilustrasi Kasus
Dewi membeli unit apartemen tipe dua kamar tidur seluas 60 m² di sebuah apartemen komersial di Jakarta Selatan seharga Rp1,5 miliar. Karena bangunan masih dalam tahap pembangunan saat ia memesan, transaksi awal dilakukan lewat PPJB, bukan langsung akta jual beli. Setelah bangunan selesai dan memperoleh sertifikat laik fungsi, pengembang melakukan pertelaan dan mengajukan penerbitan SHMSRS ke Kantor Pertanahan.
Dewi menerima SHMSRS yang mencantumkan NPP unitnya sebesar 0,5% dari keseluruhan bangunan. Sebagai pemilik, ia wajib membayar service charge dan sinking fund kepada PPPSRS setiap bulan, meski unitnya baru dihuni sesekali. Ia juga berhak hadir dan memberi suara dalam rapat umum PPPSRS sesuai proporsi NPP-nya, misalnya ketika ada usulan menaikkan iuran untuk perbaikan fasad gedung yang sudah berumur belasan tahun.
Dua tahun setelah menghuni, Dewi berencana menjual unitnya. Ia baru menyadari bahwa harga jual bukan hanya soal luas dan lokasi, tetapi juga rekam kesehatan keuangan PPPSRS — calon pembeli yang cermat akan menanyakan apakah ada tunggakan iuran atau sengketa pengelolaan yang belum selesai, karena kewajiban semacam itu bisa saja ikut terbawa saat unit berpindah tangan.
Perbedaan dengan PPJB
Aspek hukum apartemen sering disamakan dengan PPJB, padahal keduanya membahas tahap yang berbeda. Aspek hukum apartemen mengatur status kepemilikan unit setelah sertifikat terbit — hak dan kewajiban pemilik sarusun, bagian bersama, dan peran PPPSRS. PPJB adalah perjanjian pendahuluan yang mengikat pembeli dan pengembang sebelum unit itu selesai dibangun dan sebelum SHMSRS bisa diterbitkan.
Dengan kata lain, PPJB adalah pintu masuk transaksi apartemen yang belum berwujud, sedangkan aturan kepemilikan apartemen berlaku penuh setelah gedung berdiri, pertelaan selesai, dan sertifikat unit sudah ada di tangan pembeli. Banyak sengketa apartemen justru terjadi karena pembeli mengira dirinya sudah “punya apartemen” sejak menandatangani PPJB, padahal hak kepemilikan yang sesungguhnya baru lahir pada tahap berikutnya.