Definisi
Hak Strata Title, atau yang dalam peraturan Indonesia disebut Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), adalah bentuk kepemilikan atas unit dalam bangunan bertingkat yang sekaligus memberi hak bersama atas bagian bangunan, benda, dan tanah yang menopang bangunan itu. Konsep ini lahir karena rumah susun tidak bisa didekati dengan logika kepemilikan tanah biasa — satu bidang tanah menampung puluhan bahkan ratusan unit yang dimiliki orang berbeda, sehingga hukum perlu memisahkan mana yang jadi hak eksklusif pemilik unit dan mana yang jadi hak bersama semua penghuni.
Dalam sistem strata title, pemilik unit memiliki hak eksklusif atas ruang di dalam unitnya — dinding batas ke dalam, lantai, plafon — sekaligus memiliki hak proporsional atas bagian bersama seperti koridor, tangga, lift, taman, dan fasilitas umum lainnya. Proporsi kepemilikan bersama ini dihitung lewat Nilai Perbandingan Proporsional (NPP), yaitu perbandingan luas unit terhadap total luas seluruh unit dalam bangunan. NPP inilah yang jadi dasar penghitungan iuran pengelolaan bulanan dan bobot suara dalam rapat pemilik.
Bukti kepemilikan dituangkan dalam Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) yang diterbitkan kantor pertanahan setempat setelah pengembang memecah sertifikat induk. Setiap pemilik satuan rumah susun otomatis menjadi anggota Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), badan hukum yang mengelola kepentingan bersama para pemilik, termasuk pemeliharaan bagian bersama dan penagihan iuran.
Dasar Hukum
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menjadi payung utama pengaturan hak strata title. Pasal 46 ayat (1) menegaskan bahwa hak kepemilikan atas satuan rumah susun bersifat perseorangan dan terpisah dari hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pasal 47 ayat (1) mengatur bahwa SHM Sarusun diterbitkan berdasarkan status tanah di bawahnya, baik itu hak milik, hak guna bangunan, maupun hak pakai atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan.
Ketentuan lebih rinci mengenai pembentukan PPPSRS, tata cara pemecahan sertifikat induk, dan mekanisme pengelolaan bangunan diatur lebih lanjut dalam peraturan pemerintah dan peraturan menteri di bidang perumahan. Aturan ini juga mewajibkan pengembang menyerahkan pengelolaan bangunan kepada PPPSRS paling lambat dalam jangka waktu tertentu setelah unit-unit terjual dan dihuni, agar tidak ada kekosongan tanggung jawab atas bagian bersama.
Hak dan Kewajiban Para Pihak
Pemilik unit berhak menempati, menyewakan, menjaminkan, atau mengalihkan unitnya sesuai aturan, serta berhak menggunakan fasilitas bersama dan ikut menentukan arah pengelolaan lewat rapat PPPSRS. Di sisi lain, pemilik unit wajib membayar iuran pengelolaan sesuai NPP, menjaga agar penggunaan unitnya tidak mengganggu pemilik lain, dan tunduk pada anggaran dasar/rumah tangga PPPSRS yang disepakati bersama.
PPPSRS sebagai pengurus berkewajiban mengelola dana iuran secara transparan, memelihara bagian bersama seperti lift dan sistem kelistrikan, serta mempertanggungjawabkan pengelolaan itu dalam rapat tahunan. Pengembang, sebelum menyerahkan pengelolaan, wajib menyusun anggaran dasar sementara dan memastikan bangunan dalam kondisi laik fungsi sebelum tanggung jawab dialihkan ke PPPSRS.
Jenis-Jenis
Ada dua bukti kepemilikan yang bisa terbit atas satuan rumah susun, tergantung status tanahnya. SHM Sarusun terbit jika tanah di bawah bangunan berstatus hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah negara — dan sertifikat ini setara hak milik, bisa diwariskan dan dijaminkan penuh. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) terbit untuk rumah susun di atas tanah wakaf atau tanah instansi pemerintah yang tidak dapat dilepas haknya, sehingga yang dimiliki hanya bangunannya, bukan tanahnya.
Dari sisi peruntukan, dikenal pula rumah susun komersial (kondominium/apartemen), rumah susun sederhana milik (Rusunami) yang disubsidi untuk masyarakat berpenghasilan menengah-bawah, dan rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) yang tidak menerbitkan hak milik karena statusnya memang disewakan, bukan dijual. Perbedaan jenis ini penting dipahami calon pembeli, karena hanya rumah susun komersial dan Rusunami yang bisa menerbitkan SHM Sarusun atau SKBG sebagai bukti kepemilikan; penghuni Rusunawa hanya memegang perjanjian sewa dan tidak pernah menjadi pemilik unit meski sudah bertahun-tahun menempatinya.
Kesalahpahaman Umum
Banyak pembeli apartemen mengira begitu akad jual beli selesai, mereka otomatis mendapat SHM Sarusun. Padahal proses pemecahan sertifikat induk baru bisa dilakukan setelah bangunan selesai dan memperoleh izin laik fungsi, sehingga pada masa awal huni, pembeli biasanya baru memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), bukan sertifikat.
Kesalahpahaman lain adalah menganggap iuran pengelolaan bisa ditentukan sepihak oleh pengembang selamanya. Begitu PPPSRS terbentuk dan pengelolaan diserahkan, besaran iuran seharusnya diputuskan lewat rapat pemilik, bukan lagi ditetapkan sepihak — meski dalam praktik peralihan ini sering jadi sumber konflik karena pengembang enggan melepas kendali pengelolaan yang menguntungkan.
Ilustrasi Kasus
Rina membeli satu unit apartemen di Jakarta Selatan dari pengembang. Setelah bangunan selesai dan memperoleh izin laik fungsi, pengembang mengurus pemecahan sertifikat induk menjadi SHM Sarusun untuk masing-masing unit. Rina menerima SHM Sarusun yang mencantumkan NPP unitnya terhadap keseluruhan bangunan, yang menjadi dasar penghitungan iuran pengelolaan dan hak suaranya dalam PPPSRS.
Kasus berbeda terjadi pada penghuni Apartemen Green Pramuka, yang membentuk PPPSRS untuk menggugat pengembang karena dianggap tidak transparan dalam pengelolaan iuran pemeliharaan dan penggunaan fasilitas bersama. Pengadilan memutuskan bahwa hak pengelolaan bangunan harus diserahkan kepada PPPSRS sesuai amanat UU Rumah Susun, sekaligus menegaskan bahwa pengembang tidak berhak menahan pengelolaan tanpa batas waktu dengan dalih apa pun. Kasus ini jadi rujukan penting bagi penghuni rumah susun lain yang menghadapi masalah serupa dengan pengembangnya.