Definisi
Pertelaan adalah dokumen teknis yang memuat rincian pemisahan sebuah bangunan rumah susun — termasuk apartemen dan kondominium — menjadi satuan-satuan rumah susun (sarusun), bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dokumen ini berupa gambar dan uraian yang menjelaskan secara rinci batas setiap unit, sehingga masing-masing sarusun bisa dikenali dan dimiliki secara terpisah meski berada dalam satu bangunan yang sama.
Tanpa pertelaan, sebuah gedung apartemen secara hukum tetap dianggap sebagai satu kesatuan bangunan utuh, bukan kumpulan unit yang bisa dimiliki orang berbeda-beda. Pertelaan inilah yang menjadi “jembatan hukum” yang mengubah bangunan fisik menjadi satuan-satuan kepemilikan yang bisa disertifikatkan sendiri-sendiri, dijual, diwariskan, atau dijaminkan secara terpisah oleh masing-masing pemiliknya.
Pertelaan wajib memuat empat unsur utama: uraian batas setiap sarusun yang bisa diidentifikasi secara terpisah, uraian bagian bersama berupa struktur dan kelengkapan bangunan yang tidak dapat dipisahkan seperti pondasi, kolom, dan tangga darurat, uraian benda bersama berupa fasilitas yang dipakai bersama seperti taman, lift, dan kolam renang, serta uraian tanah bersama berupa bidang tanah tempat bangunan itu berdiri. Keempat unsur ini menjadi dasar penghitungan hak dan kewajiban setiap pemilik unit terhadap fasilitas bersama.
Dasar Hukum
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur pertelaan secara khusus, dengan Pasal 1 angka 10 mendefinisikan pemisahan rumah susun sebagai pembukuan satuan rumah susun dalam bentuk gambar dan uraian yang menghasilkan pertelaan. Pasal 25 ayat (1) selanjutnya mewajibkan pelaku pembangunan rumah susun untuk memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebelum unit-unitnya bisa dijual atau disertifikatkan kepada pembeli.
Pertelaan yang telah disusun pengembang harus disahkan oleh pemerintah daerah setempat sebelum bisa dijadikan dasar penerbitan sertifikat. Proses pengesahan ini melibatkan pemeriksaan kesesuaian antara pertelaan dengan kondisi bangunan sebenarnya, termasuk memastikan Sertifikat Laik Fungsi bangunan sudah terbit, karena pertelaan atas bangunan yang belum selesai dan belum dinyatakan laik fungsi berisiko tidak sesuai dengan kondisi fisik yang akan diterima pembeli unit.
Ilustrasi Kasus
Sebuah pengembang membangun apartemen dua puluh lantai dengan total dua ratus unit di Jakarta. Setelah bangunan rampung dan memperoleh Sertifikat Laik Fungsi, pengembang menyusun pertelaan yang memisahkan setiap unit apartemen beserta bagian bersama seperti lobi dan tangga, benda bersama seperti kolam renang dan area parkir, serta tanah bersama tempat bangunan berdiri. Dokumen pertelaan ini kemudian diajukan untuk disahkan pemerintah daerah sebelum didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Berdasarkan pertelaan yang sudah disahkan, setiap unit apartemen memperoleh Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) yang mencantumkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) masing-masing. Sari, yang membeli unit tipe studio seluas tiga puluh meter persegi, mendapat NPP 0,3 persen, sedangkan Pak Rudi yang membeli unit tiga kamar tidur seluas sembilan puluh meter persegi mendapat NPP 0,9 persen. Angka NPP inilah yang kelak menentukan proporsi iuran pemeliharaan dan hak suara masing-masing pemilik dalam rapat Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS).
Dokumen yang Dibutuhkan
Untuk menyusun dan mengesahkan pertelaan, pelaku pembangunan umumnya perlu menyiapkan gambar situasi tanah bersama, gambar denah setiap lantai yang menunjukkan batas sarusun secara jelas, uraian tertulis tentang bagian bersama dan benda bersama, perhitungan Nilai Perbandingan Proporsional setiap unit, Sertifikat Laik Fungsi bangunan, serta bukti hak atas tanah tempat rumah susun didirikan. Kelengkapan dokumen ini diperiksa oleh dinas teknis pemerintah daerah sebelum pertelaan disahkan dan bisa dijadikan dasar pemecahan sertifikat induk menjadi sertifikat per unit.
Hak dan Kewajiban Para Pihak
Setiap pemilik sarusun berhak menggunakan dan memiliki unitnya secara eksklusif sekaligus berhak atas bagian dari bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai NPP yang tercantum dalam pertelaan. Di sisi lain, pemilik juga berkewajiban membayar iuran pemeliharaan sesuai proporsi NPP-nya, mematuhi tata tertib penghunian, dan tidak mengubah struktur unit dengan cara yang mengganggu bagian bersama atau keselamatan penghuni lain.
Pelaku pembangunan berkewajiban menyusun pertelaan secara akurat sesuai kondisi bangunan sebenarnya dan tidak boleh mengubahnya secara sepihak setelah unit-unit terjual, karena perubahan pertelaan yang memengaruhi hak pemilik sarusun memerlukan persetujuan dari perhimpunan pemilik. Setelah seluruh unit terjual dan P3SRS terbentuk, kewenangan mengelola bagian bersama dan benda bersama beralih dari pengembang kepada perhimpunan pemilik.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah pertelaan bisa diubah setelah unit-unit terjual? Bisa, tetapi hanya lewat persetujuan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, karena perubahan pertelaan berdampak langsung pada hak dan kewajiban seluruh pemilik unit yang sudah tercantum di dalamnya.
Apa yang terjadi jika pengembang belum membuat pertelaan padahal unit sudah dijual? Pembeli baru bisa memperoleh SHMSRS setelah pertelaan disahkan, sehingga jika pengembang menunda pembuatannya, pembeli untuk sementara hanya memegang bukti perjanjian jual beli tanpa sertifikat individual atas unitnya.
Bagaimana Nilai Perbandingan Proporsional dihitung dalam pertelaan? NPP umumnya dihitung berdasarkan luas lantai bersih setiap unit dibandingkan dengan total luas lantai bersih seluruh sarusun dalam satu rumah susun, meski faktor lain seperti letak dan fasilitas unit terkadang turut dipertimbangkan pengembang.
Siapa yang berwenang mengesahkan pertelaan sebuah rumah susun? Pengesahan dilakukan oleh pemerintah daerah setempat, biasanya lewat dinas yang membidangi perumahan dan permukiman, setelah memeriksa kesesuaian dokumen pertelaan dengan kondisi bangunan yang sudah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi.