Definisi
Escrow adalah pengaturan di mana dana, surat berharga, atau dokumen dititipkan kepada pihak ketiga yang netral, dan baru diserahkan kepada penerima setelah syarat tertentu dalam perjanjian terpenuhi. Pihak ketiga itu disebut agen escrow. Ia tidak berpihak kepada penjual maupun pembeli. Tugasnya hanya menjalankan instruksi yang sudah disepakati sejak awal.
Gagasannya sederhana. Pembeli takut sudah bayar tapi barang tidak datang. Penjual takut sudah kirim barang tapi tidak dibayar. Dengan escrow, uang ada di tempat yang aman dan tidak bisa ditarik sepihak oleh siapa pun. Keduanya jadi punya alasan untuk percaya meski belum saling kenal.
Di Indonesia, escrow tidak punya satu undang-undang khusus yang mengaturnya secara umum. Ia lahir dari kebebasan berkontrak dan dipakai di banyak sektor: jual beli properti, pembiayaan proyek, merger dan akuisisi, transaksi marketplace, sampai penjualan aset digital.
Cara Kerja
Alurnya kurang lebih begini. Penjual dan pembeli menandatangani perjanjian utama, misalnya jual beli rumah. Mereka lalu menunjuk agen escrow, biasanya bank atau notaris, dan menandatangani perjanjian escrow yang memuat syarat pencairan. Pembeli menyetor dana ke rekening escrow. Penjual menyerahkan barang, atau memenuhi syarat lain seperti balik nama sertifikat. Bila syarat terbukti terpenuhi, agen mencairkan dana kepada penjual. Bila tidak, dana dikembalikan kepada pembeli sesuai ketentuan perjanjian.
Poin terpenting ada di perjanjian escrow itu sendiri. Syarat pencairan harus jelas dan bisa diverifikasi, misalnya terbitnya sertifikat atas nama pembeli atau konfirmasi barang diterima. Syarat yang kabur seperti “jika kedua pihak puas” gampang memicu sengketa.
Dasar Hukum dan Sifat Perjanjiannya
Karena tidak diatur khusus, perjanjian escrow berdiri di atas Pasal 1338 KUHPerdata tentang asas kebebasan berkontrak. Isinya mengikat pihak yang membuat seperti undang-undang. Syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata tetap berlaku: sepakat, cakap, hal tertentu, dan sebab yang halal.
Sebagian ahli menggolongkannya mirip penitipan barang dalam Pasal 1694 KUHPerdata, karena agen menerima titipan dan wajib mengembalikannya. Bedanya, penitipan biasa hanya menyimpan, sedangkan escrow menyerahkan titipan kepada pihak tertentu bila syarat terpenuhi. Karena itu escrow lebih tepat disebut perjanjian tak bernama atau campuran yang unsur-unsurnya ditentukan para pihak.
Bila agen escrow adalah bank, kegiatannya tunduk juga pada ketentuan perbankan dan prinsip kehati-hatian. Bila yang dititipkan berkaitan dengan tanah, notaris atau PPAT biasanya terlibat untuk memastikan syarat administratif terpenuhi.
Escrow dalam Transaksi Online
Bagi kebanyakan orang, escrow paling dekat dengan fitur rekening bersama di marketplace. Pembeli membayar ke platform, platform menahan dana, dan baru meneruskannya ke penjual setelah pembeli mengonfirmasi barang diterima atau batas waktu konfirmasi lewat. Skema ini mengurangi penipuan pada jual beli antarorang yang tidak saling kenal.
Pengguna perlu tahu bahwa perlindungan itu mengikuti aturan platform. Ada batas waktu komplain, dan klaim yang diajukan terlambat bisa ditolak. Platform yang menahan dana pengguna juga sebaiknya punya izin yang sesuai, misalnya sebagai penyelenggara sistem pembayaran, dan pengguna dapat mengecek status izinnya di situs Bank Indonesia atau OJK.
Untuk transaksi besar di luar platform, seperti jual beli kendaraan atau domain, ada jasa escrow independen. Periksa dulu legalitas dan reputasinya, sebab penipu juga kerap memakai situs escrow palsu untuk menjebak korban.
Risiko dan Cara Mengurangi
Escrow bukan jaminan mutlak. Risiko pertama, agen escrow gagal atau tidak jujur. Pilih lembaga yang diawasi, seperti bank atau notaris. Risiko kedua, syarat pencairan yang kabur. Tulis kriteria yang objektif dan batas waktu. Risiko ketiga, sengketa soal apakah syarat sudah terpenuhi. Perjanjian sebaiknya mengatur mekanisme penyelesaian, misalnya mediasi atau arbitrase, serta apa yang dilakukan agen bila kedua pihak berselisih. Biasanya agen menahan dana sampai ada kesepakatan tertulis atau putusan pengadilan.
Biaya juga perlu dihitung. Agen escrow menarik fee, umumnya persentase dari nilai transaksi atau tarif tetap, dan perjanjian harus menyebut siapa yang menanggungnya.
Contoh Kasus
Pak Darmawan, pengusaha di Bukittinggi, membeli sebidang tanah seharga Rp1,2 miliar dari Bu Yanti. Sertifikat tanah masih diagunkan di bank dan perlu dilunasi dulu sebelum dapat dibalik nama. Pak Darmawan tidak mau menyerahkan seluruh uang di awal, sedangkan Bu Yanti tidak mau melepas tanah tanpa kepastian bayar.
Mereka sepakat memakai rekening escrow di sebuah bank dengan notaris sebagai pihak yang memverifikasi dokumen. Pak Darmawan menyetor Rp1,2 miliar. Dari dana itu, Rp400 juta langsung dipakai melunasi kredit Bu Yanti agar sertifikat bisa dilepas. Sisanya ditahan sampai akta jual beli ditandatangani dan balik nama selesai. Setelah sertifikat atas nama Pak Darmawan terbit, bank mencairkan sisa Rp800 juta kepada Bu Yanti. Kalau balik nama gagal dalam 90 hari, perjanjian mengatur dana dikembalikan ke pembeli setelah dikurangi biaya yang sudah keluar.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah escrow sama dengan rekening bersama atau rekber?
Mirip, tapi tidak persis sama. Rekber di media sosial sering dikelola perorangan tanpa pengawasan, sedangkan escrow formal dijalankan bank, notaris, atau penyelenggara berizin. Prinsipnya sama, yaitu dana ditahan pihak ketiga, tetapi tingkat keamanannya sangat berbeda.
Siapa yang menanggung biaya escrow?
Tergantung kesepakatan. Ada yang dibagi dua, ada yang dibebankan ke pembeli, ada pula yang ke penjual. Tuliskan di perjanjian supaya tidak jadi perdebatan belakangan.
Kalau agen escrow melarikan dana, bagaimana?
Korban bisa menggugat perdata atas wanprestasi atau perbuatan melawan hukum dan melapor pidana atas penggelapan atau penipuan. Bila agennya bank atau lembaga berizin, pengaduan juga bisa diajukan ke regulator. Itu sebabnya memilih agen yang diawasi sangat menentukan.