Definisi
SHM adalah Sertifikat Hak Milik, yaitu surat tanda bukti hak yang diterbitkan Kantor Pertanahan untuk membuktikan bahwa sebidang tanah dipegang dengan status Hak Milik. Kata kuncinya ada pada dua hal: hak-nya adalah Hak Milik, dan sertifikat-nya adalah bukti bahwa hak itu sudah terdaftar.
Hak Milik sendiri, menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA, adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh atas tanah. Turun-temurun berarti hak itu tidak punya masa berlaku dan otomatis berpindah ke ahli waris. Terkuat berarti kedudukannya paling tinggi dibanding hak atas tanah lain. Terpenuh berarti pemegangnya paling leluasa memakai, menyewakan, menjual, menghibahkan, atau menjaminkan tanahnya.
Kata “terpenuh” bukan berarti tanpa batas. Pasal 6 UUPA menegaskan semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial, sehingga tanah SHM tetap tunduk pada rencana tata ruang, garis sempadan, dan kemungkinan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
Dasar Hukum
Landasannya bertingkat. UUPA mengatur haknya, sedangkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur sertifikatnya.
Pasal 19 UUPA memerintahkan pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah demi kepastian hukum, dan hasil akhirnya adalah surat tanda bukti hak. Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 kemudian menyebut sertifikat sebagai “alat pembuktian yang kuat” — istilah yang dipilih dengan sengaja, bukan “alat pembuktian yang mutlak”. Indonesia menganut sistem publikasi negatif yang bertendensi positif: data dalam sertifikat dianggap benar sampai ada pihak yang membuktikan sebaliknya di pengadilan.
Pasal 32 ayat (2) memberi perlindungan tambahan. Bila sertifikat sudah terbit lebih dari lima tahun, tanahnya diperoleh dengan itikad baik, dan dikuasai secara nyata oleh pemegangnya, pihak lain tidak lagi dapat menuntut pelaksanaan hak. Syarat itikad baik dan penguasaan fisik ini sering dilupakan orang yang mengira lewat lima tahun otomatis aman.
Siapa yang Boleh Memegang SHM
Pasal 21 ayat (1) UUPA membatasi Hak Milik hanya untuk warga negara Indonesia. Konsekuensinya keras:
- Warga negara asing tidak boleh memegang SHM. Pasal 26 ayat (2) UUPA menyatakan jual beli atau penghibahan tanah Hak Milik kepada orang asing batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara.
- WNI yang kemudian berganti kewarganegaraan wajib melepaskan Hak Miliknya dalam waktu satu tahun. Jika tidak, haknya hapus karena hukum.
- Badan hukum pada dasarnya tidak boleh memegang Hak Milik, kecuali badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah — antara lain badan keagamaan, badan sosial, koperasi pertanian, dan bank milik negara.
Karena itu perusahaan yang membeli tanah SHM harus menurunkan haknya menjadi HGB terlebih dahulu sebelum bisa didaftarkan atas nama perseroan.
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai
| Aspek | SHM (Hak Milik) | HGB | Hak Pakai |
|---|---|---|---|
| Jangka waktu | Tidak terbatas | 30 tahun, dapat diperpanjang dan diperbarui | Berjangka waktu, dapat diperpanjang dan diperbarui |
| Pemegang | Hanya WNI dan badan hukum tertentu | WNI dan badan hukum Indonesia | WNI, badan hukum, dan orang asing yang berkedudukan di Indonesia |
| Isi hak | Memakai, membangun, menanami, mengalihkan | Terbatas mendirikan dan memiliki bangunan | Memakai atau memungut hasil sesuai penetapan |
| Jaminan kredit | Bisa dibebani hak tanggungan | Bisa dibebani hak tanggungan | Bisa, sepanjang hak pakainya dapat dipindahtangankan |
| Berakhirnya | Tidak berakhir karena waktu | Hapus bila jangka waktu habis dan tidak diperpanjang | Hapus bila jangka waktu habis |
Perbedaan jangka waktu inilah yang membuat harga rumah SHM biasanya lebih tinggi daripada rumah HGB di lokasi yang sama.
Kesalahpahaman Umum
“SHM tidak bisa digugat.” Salah. SHM bisa dibatalkan melalui putusan pengadilan, misalnya bila terbukti terbit di atas data palsu atau tumpang tindih dengan sertifikat lain yang lebih dulu terbit.
“Kalau sudah pegang SHM asli, pasti aman.” Fisik sertifikat bukan penentu. Yang menentukan adalah catatan pada buku tanah di Kantor Pertanahan. Karena itu pengecekan sertifikat sebelum transaksi selalu dilakukan dengan mencocokkan sertifikat ke buku tanah, bukan sekadar melihat kertasnya.
“Nama di SHM sudah saya, jadi tidak perlu balik nama.” Selama buku tanah masih tercatat atas nama penjual, secara hukum pemilik terdaftar adalah penjual, apa pun isi kuitansi jual belinya.
Contoh Kasus
Pak Rahmat membeli rumah seluas 120 m² di pinggiran kota. Penjual menunjukkan SHM atas nama almarhum ayahnya, disertai kuitansi jual beli bermeterai yang dibuat sendiri di rumah. Harga sudah dilunasi Rp450 juta.
Dua tahun kemudian saudara penjual menggugat, mengklaim tanah itu harta warisan yang belum dibagi. Posisi Pak Rahmat lemah bukan karena ia tidak membayar, melainkan karena tidak ada akta PPAT dan buku tanah masih atas nama almarhum. Kuitansi hanya membuktikan ada uang berpindah, bukan bahwa hak atas tanah sudah beralih.
Langkah yang seharusnya diambil sejak awal: memastikan seluruh ahli waris menandatangani, membuat akta jual beli di hadapan PPAT setempat, melunasi BPHTB, lalu mendaftarkan balik nama sehingga buku tanah dan sertifikat berpindah ke nama Pak Rahmat.