Definisi
Ijarah adalah akad sewa-menyewa atas manfaat suatu barang atau jasa dalam jangka waktu tertentu, dengan pembayaran ujrah atau upah sewa, tanpa disertai pemindahan kepemilikan barang itu sendiri. Yang berpindah dalam ijarah hanyalah hak guna atau manfaat, sementara kepemilikan aset tetap berada di tangan pemberi sewa sepanjang masa akad berlangsung.
Konsep ini menjadi salah satu akad pembiayaan paling fleksibel dalam perbankan syariah karena bisa diterapkan pada berbagai kebutuhan, mulai dari sewa mesin produksi, sewa properti, hingga jasa seperti pendidikan atau pengangkutan. Karena berbasis sewa dan bukan pinjaman uang, ijarah dianggap lebih aman dari unsur riba dibanding skema pembiayaan berbasis utang, selama objek yang disewakan jelas manfaatnya dan halal digunakan.
Dasar Hukum
Undang-undang perbankan syariah mengakui ijarah sebagai salah satu akad pembiayaan yang sah bagi Bank Umum Syariah, termasuk variannya berupa ijarah muntahiya bittamlik atau sewa yang berakhir dengan pemindahan kepemilikan. Fatwa DSN-MUI tentang pembiayaan ijarah menegaskan bahwa ijarah adalah akad pemindahan hak guna atas suatu barang dalam waktu tertentu dengan pembayaran sewa, tanpa diikuti pemindahan kepemilikan barang itu sendiri.
Untuk skema ijarah muntahiya bittamlik, fatwa DSN-MUI yang mengatur akad ini secara khusus mensyaratkan bahwa akad ijarah harus dilaksanakan terlebih dahulu secara penuh, dan akad pemindahan kepemilikan — baik lewat jual beli atau hibah — hanya boleh dilakukan setelah masa sewa selesai, bukan digabung sejak awal dalam satu akad yang sama. Pemisahan ini penting agar transaksi tidak masuk kategori dua akad dalam satu transaksi yang dilarang syariah.
Syarat dan Prosedur
Fatwa DSN-MUI menetapkan beberapa syarat pokok agar akad ijarah sah secara syariah. Objek sewa harus jelas wujud dan manfaatnya, manfaat tersebut harus halal digunakan, besaran ujrah harus disepakati secara pasti di awal akad, dan jangka waktu sewa harus ditentukan dengan jelas. Pemberi sewa juga wajib bertanggung jawab atas pemeliharaan aset yang bersifat struktural, sementara penyewa bertanggung jawab atas pemeliharaan yang bersifat pemakaian sehari-hari.
Dalam praktiknya di perbankan syariah, prosedur pengajuan pembiayaan ijarah dimulai dari pengajuan permohonan oleh nasabah dengan menyebutkan objek yang dibutuhkan, dilanjutkan penilaian kelayakan oleh bank, pembelian atau pengadaan aset oleh bank, lalu penandatanganan akad sewa antara bank dan nasabah. Bank kemudian menagih ujrah secara berkala sesuai jadwal yang disepakati sampai masa sewa berakhir.
Jenis-Jenis
Ijarah murni adalah bentuk paling sederhana, di mana pada akhir masa sewa aset dikembalikan kepada pemberi sewa tanpa ada pemindahan kepemilikan. Bentuk ini banyak dipakai untuk sewa alat berat, kendaraan operasional, atau properti komersial yang memang tidak dimaksudkan untuk dimiliki penyewa.
Ijarah muntahiya bittamlik (IMBT) adalah varian yang paling banyak dipakai dalam pembiayaan perbankan syariah, di mana pada akhir masa sewa terjadi pemindahan kepemilikan dari pemberi sewa kepada penyewa, baik melalui jual beli dengan harga token maupun hibah. Skema ini populer karena secara fungsi menyerupai kredit kepemilikan pada perbankan konvensional, namun strukturnya tetap berbasis sewa yang sesuai syariah, bukan pinjaman berbunga.
Ada pula ijarah paralel, di mana bank menyewa aset dari pihak ketiga untuk kemudian disewakan kembali kepada nasabah, biasanya dipakai ketika bank tidak ingin memiliki aset secara langsung dalam jangka panjang, misalnya pada pembiayaan sewa gedung perkantoran. Variasi ini memungkinkan bank tetap menjalankan fungsi intermediasi tanpa harus menanggung risiko kepemilikan aset dalam waktu lama.
Ilustrasi Kasus
Sebuah perusahaan tekstil membutuhkan mesin produksi senilai Rp2.000.000.000 namun tidak ingin membebani arus kasnya dengan pembelian tunai. Perusahaan mengajukan pembiayaan ijarah ke Bank Syariah A. Bank membeli mesin tersebut dari pemasok, lalu menyewakannya kepada perusahaan selama lima tahun dengan ujrah Rp40.000.000 per bulan. Selama masa sewa berlangsung, kepemilikan mesin tetap berada di tangan bank, sehingga jika terjadi kerusakan struktural pada mesin, bank yang bertanggung jawab menanggung biaya perbaikannya.
Karena akad yang dipakai adalah ijarah muntahiya bittamlik, pada akhir masa sewa lima tahun kepemilikan mesin dipindahkan kepada perusahaan melalui akad jual beli terpisah dengan harga simbolis. Pemisahan akad ini membuat perusahaan akhirnya memiliki mesin tersebut, mirip hasil akhir kredit kepemilikan barang, namun seluruh prosesnya berjalan lewat mekanisme sewa yang diawasi Dewan Pengawas Syariah bank.
Hak dan Kewajiban Para Pihak
Pemberi sewa (bank atau pemilik aset) berhak menerima ujrah sesuai jadwal yang disepakati dan berkewajiban menyediakan aset dalam kondisi layak pakai serta menanggung biaya pemeliharaan yang bersifat struktural, seperti kerusakan mesin akibat cacat produksi bukan karena kelalaian pemakaian. Pemberi sewa juga wajib menjamin bahwa objek sewa benar-benar bisa dimanfaatkan sesuai tujuan yang disepakati.
Penyewa berhak memanfaatkan aset sesuai kesepakatan dan berkewajiban membayar ujrah tepat waktu serta menanggung biaya pemeliharaan rutin akibat pemakaian sehari-hari. Jika penyewa menunggak pembayaran ujrah tanpa alasan yang dibenarkan, bank berhak mengenakan denda yang seluruh hasilnya wajib disalurkan sebagai dana sosial, bukan diakui sebagai pendapatan bank, sesuai prinsip bahwa keterlambatan pembayaran tidak boleh menjadi sumber keuntungan tambahan.
Jika aset yang disewakan rusak total di luar kesalahan penyewa, misalnya karena bencana alam, kewajiban ujrah untuk sisa masa sewa yang belum dinikmati manfaatnya menjadi gugur, karena penyewa tidak lagi memperoleh manfaat yang menjadi objek akad. Sebaliknya, jika kerusakan terjadi akibat kelalaian penyewa dalam pemakaian sehari-hari, penyewa tetap wajib melunasi sisa ujrah sekaligus menanggung biaya perbaikan yang timbul dari kelalaiannya sendiri.