Definisi
Musyarakah mutanaqishah adalah akad kemitraan, atau musyarakah, di mana porsi kepemilikan salah satu pihak, biasanya bank syariah, berkurang secara bertahap karena dibeli secara berangsur oleh pihak lainnya, yaitu nasabah. Akad ini banyak digunakan dalam pembiayaan properti dan kendaraan di perbankan syariah Indonesia sebagai alternatif dari kredit pemilikan rumah konvensional yang berbasis bunga.
Struktur akad ini menggabungkan dua transaksi sekaligus: musyarakah, atau kepemilikan bersama, dan ijarah, atau sewa-menyewa. Bank dan nasabah bersama-sama membeli suatu aset, misalnya rumah, sesuai porsi modal masing-masing. Aset itu kemudian ditempati atau digunakan nasabah, yang membayar sewa atas porsi kepemilikan bank sekaligus secara berangsur membeli porsi bank tersebut hingga akhirnya seluruh aset menjadi milik penuh nasabah.
Nama “mutanaqishah” yang berarti berkurang secara bertahap menggambarkan tepat mekanisme inti akad ini: porsi kepemilikan bank terus menyusut seiring waktu, sementara porsi nasabah terus bertambah, hingga titik akhir di mana bank tidak lagi memiliki bagian apa pun atas aset tersebut.
Dasar Hukum
Fatwa Dewan Syariah Nasional-MUI mendefinisikan musyarakah mutanaqishah sebagai musyarakah atau syirkah yang kepemilikan aset atau modal salah satu pihak berkurang karena pembelian secara bertahap oleh pihak lainnya. Fatwa ini menjadi rujukan utama yang mengesahkan akad tersebut sebagai instrumen pembiayaan syariah di Indonesia, sekaligus mengatur ketentuan khususnya secara rinci.
Ketentuan khusus dalam fatwa tersebut menegaskan bahwa aset musyarakah mutanaqishah dapat disewakan kepada syarik atau pihak lain; apabila aset itu menjadi obyek ijarah, syarik yang berperan sebagai nasabah dapat menyewa aset tersebut dengan nilai ujrah yang disepakati bersama. Undang-undang perbankan syariah juga memberi payung hukum lebih luas dengan mengatur bahwa bank syariah dapat menyalurkan pembiayaan bagi hasil berdasarkan akad musyarakah maupun akad lain yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah, membuka ruang bagi musyarakah mutanaqishah sebagai salah satu variannya.
Syarat dan Prosedur
Pelaksanaan musyarakah mutanaqishah umumnya menempuh tahapan berikut. Pertama, bank dan nasabah menyepakati porsi modal masing-masing untuk membeli aset bersama, misalnya bank menyertakan 80% dan nasabah 20%. Kedua, aset dibeli atas nama bersama dan langsung ditempati atau digunakan nasabah. Ketiga, disepakati akad ijarah atas porsi kepemilikan bank, di mana nasabah membayar sewa bulanan yang terdiri dari komponen ujrah dan komponen pembelian porsi bank secara bertahap.
Keempat, setiap bulan porsi kepemilikan bank berkurang seiring pembayaran nasabah, dan ujrah yang dibayarkan juga menyusut proporsional karena porsi bank yang disewakan semakin kecil. Kelima, setelah seluruh porsi bank terbeli, biasanya dalam jangka waktu 10 hingga 20 tahun tergantung kesepakatan, aset sepenuhnya menjadi milik nasabah dan akad berakhir dengan sendirinya tanpa perlu proses serah terima tambahan, karena kepemilikan sudah beralih secara bertahap sepanjang masa akad.
Ilustrasi Kasus
Bu Rahma ingin membeli rumah seharga Rp1.000.000.000 melalui akad musyarakah mutanaqishah di sebuah bank syariah. Bank menyertakan modal 80% (Rp800.000.000) dan Bu Rahma menyertakan 20% (Rp200.000.000). Rumah dibeli bersama dan Bu Rahma langsung menempatinya sambil membayar ujrah atas porsi kepemilikan bank serta melakukan pembelian porsi bank secara bertahap setiap bulan.
Pada bulan pertama, Bu Rahma membayar sekitar Rp8.000.000 yang terdiri dari komponen ujrah dan pembelian porsi kepemilikan. Seiring waktu, porsi bank terus berkurang dan porsi Bu Rahma terus bertambah, sehingga ujrah yang dibayarkan setiap bulan juga ikut menyusut karena porsi bank yang disewakan semakin kecil. Setelah 15 tahun mencicil, seluruh porsi bank berhasil dibeli Bu Rahma dan rumah tersebut menjadi miliknya sepenuhnya, tanpa ada lagi kewajiban pembayaran apa pun kepada bank.
Perbedaan dengan Murabahah
Musyarakah mutanaqishah dan murabahah sama-sama banyak digunakan untuk pembiayaan properti di bank syariah, tetapi struktur akadnya jauh berbeda. Pada murabahah, bank membeli aset lalu menjualnya kepada nasabah dengan harga jual yang sudah mencakup margin keuntungan yang disepakati di muka, dan nasabah mencicil harga jual tersebut sebagai utang jual beli. Bank sejak awal tidak lagi memiliki porsi kepemilikan atas aset setelah akad jual beli terjadi.
Pada musyarakah mutanaqishah, bank tetap menjadi pemilik bersama aset sepanjang masa cicilan berjalan, dan nasabah membayar sewa atas porsi kepemilikan bank yang masih tersisa, bukan mencicil utang jual beli dengan margin tetap. Perbedaan ini membuat musyarakah mutanaqishah dianggap sebagian kalangan lebih fleksibel dan lebih dekat dengan prinsip berbagi risiko dalam ekonomi syariah, karena bank tetap menanggung risiko kepemilikan atas porsi asetnya selama belum sepenuhnya terbeli nasabah, berbeda dengan murabahah yang risikonya lebih mirip transaksi jual beli biasa begitu akad terjadi.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah nasabah bisa melunasi musyarakah mutanaqishah lebih cepat dari jadwal? Bisa. Nasabah umumnya diperbolehkan mempercepat pembelian porsi bank sehingga masa akad menjadi lebih singkat, meski beberapa bank menerapkan simulasi ujrah tersendiri untuk pelunasan dipercepat.
Apa yang terjadi jika nasabah gagal membayar cicilan? Bank berhak menagih kewajiban ujrah yang tertunggak sesuai kesepakatan, dan dalam kasus gagal bayar berkepanjangan, penyelesaiannya mengikuti mekanisme yang diatur dalam akad, termasuk kemungkinan penjualan aset dengan porsi hasil penjualan dibagi sesuai kepemilikan saat itu.
Apakah ujrah bisa berubah-ubah selama masa akad? Bisa, karena ujrah biasanya ditinjau secara berkala mengikuti nilai sewa pasar yang berlaku, selain memang menyusut proporsional seiring berkurangnya porsi kepemilikan bank.
Apakah rumah sudah menjadi milik nasabah sejak awal akad? Belum sepenuhnya. Kepemilikan rumah dimiliki bersama sejak awal sesuai porsi modal masing-masing, dan baru menjadi milik penuh nasabah setelah seluruh porsi bank terbeli di akhir masa akad.
Apakah musyarakah mutanaqishah bebas dari unsur bunga? Ya, karena komponen pembayaran nasabah terdiri dari ujrah dan pembelian porsi kepemilikan, bukan bunga atas pinjaman, sehingga strukturnya berbeda secara prinsip dari kredit konvensional meski hasil akhirnya sama-sama membuat nasabah memiliki rumah secara penuh.