BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Definisi

BPHTB adalah pajak yang dibebankan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Kata kuncinya “memperoleh”: yang membayar adalah pembeli, penerima hibah, atau ahli waris — bukan penjual. Penjual punya kewajiban pajaknya sendiri, yaitu PPh final atas pengalihan hak.

BPHTB adalah pajak daerah. Uangnya masuk ke kas kabupaten/kota tempat tanah berada, bukan ke kas negara. Konsekuensinya, tarif dan besaran pengurangnya bisa berbeda antara satu kota dengan kota tetangganya, karena masing-masing menetapkannya lewat peraturan daerah.

Perolehan hak yang menimbulkan BPHTB tidak terbatas pada jual beli. Termasuk di dalamnya tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan (inbreng), pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang sudah berkekuatan hukum tetap, penggabungan atau peleburan usaha, serta hadiah. Pemberian hak baru atas tanah negara juga termasuk objek BPHTB.

Dasar Hukum

Sejarah aturannya berpindah tiga kali dan ini sering bikin bingung. BPHTB awalnya pajak pusat berdasarkan UU No. 21 Tahun 1997 yang kemudian diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000. Lewat UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pemungutannya dialihkan sepenuhnya ke kabupaten/kota.

Sejak berlakunya UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, UU No. 28 Tahun 2009 dicabut dan BPHTB kini bersumber pada undang-undang tersebut. Dua perubahan yang paling terasa bagi pembeli rumah: batas NPOPTKP dinaikkan menjadi paling rendah Rp80 juta per wajib pajak, dan daerah diberi waktu untuk menyesuaikan peraturan daerahnya masing-masing. Tarif maksimum tetap 5%.

Angka 5% itu adalah batas atas, bukan tarif otomatis. Sebagian daerah memasang tarif lebih rendah untuk jenis perolehan tertentu, dan sebagian memberi pengurangan untuk rumah pertama, rumah sederhana, atau perolehan karena waris. Yang mengikat adalah perda kabupaten/kota tempat tanahnya berada.

Cara Menghitung BPHTB

Rumusnya pendek:

BPHTB = (NPOP − NPOPTKP) × tarif

• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah harga transaksi atau nilai pasar objek. Ada satu aturan pengaman: jika NPOP lebih rendah daripada NJOP PBB tahun berjalan, yang dipakai sebagai dasar adalah NJOP. Jadi menuliskan harga murah di akta tidak otomatis mengecilkan pajak.
• NPOPTKP adalah bagian yang tidak dikenai pajak. Berlaku per wajib pajak, bukan per bidang tanah.

Ilustrasi Perhitungan

Pak Hendra membeli rumah di sebuah kota yang perdanya memasang tarif 5% dan NPOPTKP Rp80 juta.

Kalau angkanya dibalik — harga transaksi Rp700 juta sedangkan NJOP Rp850 juta — maka yang dipakai tetap NJOP Rp850 juta, sehingga dasar pengenaannya Rp770 juta dan BPHTB-nya Rp38,5 juta.

Di sisi penjual, pada waktu yang sama muncul PPh final sebesar 2,5% dari nilai pengalihan berdasarkan PP No. 34 Tahun 2016. Kedua pajak ini berjalan berbarengan tetapi dipikul pihak yang berbeda, kecuali para pihak sepakat lain dalam perjanjian.

Ke Mana Harus Mengurus

Pembayaran dilakukan ke kas daerah melalui Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) kabupaten/kota, umumnya lewat bank yang ditunjuk, memakai formulir SSPD BPHTB. Sebelum dinyatakan sah, Bapenda melakukan verifikasi atau validasi: mereka mencocokkan luas, NJOP, dan nilai transaksi yang dilaporkan. Banyak daerah kini menerima pengajuannya secara elektronik.

Urutannya penting. PPAT tidak boleh menandatangani akta jual beli sebelum BPHTB dibayar, dan Kantor Pertanahan tidak akan memproses pendaftaran peralihan hak tanpa bukti setor tersebut. Artinya BPHTB bukan urusan yang bisa ditunda sampai sertifikat selesai — dia justru berdiri di depan pintu.

Saat perolehan hak terjadi lewat lelang, dasar pengenaannya adalah harga yang tercantum dalam risalah lelang, dan pembayaran BPHTB menjadi syarat sebelum risalah itu bisa didaftarkan. Untuk perolehan karena waris, berkas yang diminta biasanya bertambah: surat keterangan kematian, surat tanda bukti sebagai ahli waris, dan SPPT PBB terakhir.

Kalau di kemudian hari Bapenda menemukan bahwa BPHTB yang disetor kurang dari yang seharusnya — misalnya luas tanah yang dilaporkan lebih kecil daripada yang tercatat di surat ukur — daerah dapat menerbitkan surat ketetapan pajak kurang bayar beserta sanksi administratif berupa bunga. Beban itu jatuh pada pembeli, bukan pada notaris atau agen properti yang mengurus berkasnya.

Kesalahpahaman Umum

“BPHTB dibayar penjual.” Tidak. Yang membayar adalah pihak yang memperoleh hak. Kalau di lapangan penjual yang menanggung, itu kesepakatan harga antarpihak, bukan perpindahan kewajiban pajak.

“Tanah warisan bebas BPHTB.” Warisan tetap objek BPHTB. Yang membedakan hanya batas pengurangnya jauh lebih besar — paling rendah Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat dalam garis keturunan lurus satu derajat. Untuk rumah bernilai di bawah batas itu, BPHTB-nya bisa nihil, tapi berkasnya tetap harus divalidasi.

“Sudah bayar BPHTB berarti sudah balik nama.” Dua hal berbeda. BPHTB adalah kewajiban pajak; balik nama adalah pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan. Bukti setor BPHTB hanyalah salah satu lampiran permohonan balik nama.

“Tarifnya sama di seluruh Indonesia.” Tidak. Cek perda dan pengumuman Bapenda setempat sebelum menghitung sendiri, terutama soal apakah daerah itu memberi keringanan untuk rumah pertama.

“Nilai di akta bisa dikecilkan supaya pajak turun.” Selain berisiko dikoreksi lewat verifikasi NJOP, mencantumkan harga yang tidak benar dalam akta otentik membuka persoalan pidana pemalsuan keterangan, dan merugikan pembeli sendiri saat kelak menjual kembali karena harga perolehannya tercatat rendah.