Definisi
Pajak Bumi dan Bangunan, biasa disingkat PBB, adalah pajak yang dikenakan atas kepemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan bumi atau tanah dan/atau bangunan yang berdiri di atasnya. Beda dari pajak penghasilan yang dikenakan atas transaksi, PBB dikenakan setiap tahun selama seseorang memiliki, menguasai, atau memanfaatkan tanah dan bangunan tersebut, terlepas dari ada tidaknya transaksi jual beli.
Sejak reformasi pajak daerah, PBB dibagi menjadi dua sektor dengan pengelola berbeda. PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan dialihkan menjadi pajak daerah yang dipungut pemerintah kabupaten/kota, sedangkan PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan tetap menjadi pajak pusat yang dikelola pemerintah pusat lewat kantor pajak.
Dasar Hukum
PBB awalnya diatur sebagai pajak pusat lewat undang-undang khusus tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Setelah undang-undang tentang pajak daerah dan retribusi daerah berlaku, kewenangan memungut PBB sektor perdesaan dan perkotaan dialihkan ke pemerintah kabupaten/kota sebagai bagian dari penguatan pajak daerah, dengan objek pajak berupa bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang dipakai untuk usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan yang tetap dikenai PBB sektor pusat.
Karena kewenangan PBB perdesaan dan perkotaan ada di tangan pemerintah daerah masing-masing, besaran tarif dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak bisa berbeda antara satu kabupaten/kota dengan yang lain, sesuai peraturan daerah yang berlaku di wilayah tersebut.
Cara Menghitung PBB
Besaran PBB dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar di suatu wilayah, ditetapkan pemerintah daerah setiap periode tertentu. NJOP tanah dan NJOP bangunan dihitung terpisah, lalu dijumlahkan untuk mendapatkan total NJOP suatu objek pajak.
Dari total NJOP itu dikurangi dulu Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP), yaitu ambang batas yang dibebaskan dari pengenaan pajak. Sisanya, yang disebut NJOP kena pajak, dikalikan dengan tarif yang ditetapkan peraturan daerah setempat, dengan batas tarif tertinggi tertentu yang ditentukan undang-undang pajak daerah. Setiap tahun, wajib pajak menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang yang berisi rincian objek pajak dan besaran PBB yang harus dibayar sebelum jatuh tempo yang ditentukan pemerintah daerah.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa yang terjadi kalau telat membayar PBB? Keterlambatan pembayaran PBB dikenakan denda administratif yang dihitung per bulan dari jumlah pajak terutang, dan tunggakan yang menumpuk bisa menghambat proses jual beli tanah di kemudian hari.
Apakah tanah kosong yang tidak dibangun tetap kena PBB? Tetap kena, karena objek PBB adalah bumi atau tanah itu sendiri, bukan cuma bangunan di atasnya. Tanah kosong tetap dikenai PBB sektor bumi meski belum ada bangunan berdiri.
Siapa yang wajib membayar PBB kalau tanah masih disewakan? Kewajiban membayar PBB tetap ada di pihak pemilik atau pemegang hak atas tanah, kecuali diperjanjikan lain secara khusus antara pemilik dan penyewa dalam kontrak sewa-menyewa.
Cara Membayar dan Ke Mana Mengurus
Pembayaran PBB sektor perdesaan dan perkotaan dilakukan lewat kantor dinas pendapatan daerah atau badan pengelola pajak dan retribusi daerah di kabupaten/kota tempat tanah berada, baik lewat loket resmi, bank yang ditunjuk, maupun kanal pembayaran daring yang disediakan pemerintah daerah. Wajib pajak tinggal membawa atau memasukkan nomor objek pajak yang tertera di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang untuk mengetahui besaran tagihan tahun berjalan.
Kalau data pada SPPT dianggap tidak sesuai, misalnya luas tanah yang tercatat keliru atau NJOP dianggap terlalu tinggi dibanding kondisi sebenarnya, wajib pajak bisa mengajukan permohonan pembetulan atau keberatan ke dinas pendapatan daerah setempat dengan melampirkan bukti pendukung seperti sertifikat tanah dan hasil pengukuran terbaru. Permohonan itu akan ditinjau petugas sebelum diterbitkan SPPT baru yang sudah dikoreksi.
Warga yang kehilangan bukti kepemilikan sertifikat atau berencana menjual tanahnya sebaiknya menyimpan bukti pelunasan PBB setiap tahun, karena riwayat pembayaran pajak ini kerap diminta notaris atau PPAT sebagai salah satu dokumen pendukung dalam proses jual beli maupun pengurusan warisan.
Contoh Kasus
Seorang pemilik rumah di Jakarta punya tanah seluas 200 meter persegi dan bangunan seluas 120 meter persegi. Setelah dihitung berdasarkan NJOP tanah dan NJOP bangunan yang ditetapkan pemerintah daerah, lalu dikurangi NJOPTKP, diperoleh NJOP kena pajak yang menjadi dasar perhitungan PBB terutang tahun tersebut. Ia menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang dan membayar sebelum tanggal jatuh tempo supaya tidak dikenai denda.
Dalam kasus lain, seorang warga yang hendak menjual tanahnya diminta melunasi tunggakan PBB selama beberapa tahun terakhir sebagai syarat pembuatan Akta Jual Beli. PPAT tidak akan memproses jual beli kalau PBB belum lunas, karena bukti pelunasan PBB menjadi lampiran wajib dalam pembuatan akta.
Kesalahpahaman Umum
Banyak orang mengira PBB dan BPHTB adalah pajak yang sama, padahal keduanya berbeda. PBB adalah pajak tahunan atas kepemilikan tanah dan bangunan yang dibayar setiap tahun selama objek pajak masih dimiliki, sedangkan BPHTB adalah pajak yang dibayar sekali saja pada saat terjadi peralihan hak, misalnya ketika membeli tanah baru.
Kesalahpahaman lain adalah anggapan bahwa NJOP sama dengan harga pasar tanah yang sebenarnya. NJOP hanya perkiraan yang ditetapkan pemerintah daerah berdasarkan data transaksi wajar di suatu wilayah, dan sering kali nilainya lebih rendah dari harga pasar riil, terutama di kawasan yang harga tanahnya naik cepat tetapi belum sempat dimutakhirkan oleh pemerintah daerah.