Definisi
Hak Guna Usaha, biasa disingkat HGU, adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara guna kepentingan perusahaan pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan. HGU bukan hak memiliki tanah, melainkan hak mengelola dan memanfaatkan hasilnya selama jangka waktu tertentu, sehingga pada dasarnya tanahnya tetap tanah negara yang penggunaannya “dipinjamkan” kepada pemegang HGU.
Pemegang HGU wajib mengusahakan sendiri tanahnya secara baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian haknya. Kewajiban ini bukan formalitas: kalau tanah dibiarkan tidak produktif dalam jangka waktu tertentu, negara berwenang mencabut HGU tersebut lewat mekanisme penertiban tanah terlantar.
Syarat dan Prosedur
Permohonan HGU diajukan ke kantor pertanahan setempat dengan melampirkan identitas pemohon, bukti penguasaan atau penunjukan lokasi tanah, serta rencana usaha yang akan dijalankan di atas tanah tersebut. Tanah yang dimohonkan HGU punya luas minimum tertentu supaya usahanya dianggap layak secara ekonomi, dan untuk luasan yang lebih besar pemohon harus menunjukkan kesiapan modal serta teknik pengusahaan yang memadai, bukan sekadar penguasaan tanah kosong.
Setelah permohonan disetujui, pemegang HGU wajib mendaftarkan haknya ke kantor pertanahan untuk mendapat sertifikat. HGU dapat dijadikan jaminan utang lewat pembebanan Hak Tanggungan, serta dapat beralih karena pewarisan atau dialihkan lewat jual beli kepada pihak lain yang memenuhi syarat sebagai subjek HGU, yaitu WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia.
Dasar Hukum
HGU diatur dalam UUPA dan diperinci lebih lanjut dalam peraturan pemerintah tentang hak atas tanah. Jangka waktu HGU diberikan untuk pemberian pertama, kemudian dapat diperpanjang, dan setelah masa perpanjangan berakhir dapat dimohonkan pembaruan hak selama pemegangnya masih memenuhi syarat dan tanahnya masih produktif digunakan sesuai peruntukan.
Selain kewajiban mengusahakan tanah dengan baik, pemegang HGU juga wajib membangun dan memelihara prasarana lingkungan serta fasilitas yang ada dalam lingkungan areal HGU-nya, membayar uang pemasukan kepada negara, serta menyerahkan kembali tanah kepada negara setelah haknya hapus tanpa syarat ganti rugi atas tanahnya, kecuali untuk bangunan dan tanaman yang mungkin masih punya nilai ganti rugi tersendiri.
Perbedaan dengan Hak Pakai
HGU sering disandingkan dengan Hak Pakai karena sama-sama diberikan atas tanah negara, padahal peruntukan dan subjeknya berbeda jauh. HGU khusus diperuntukkan bagi usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan dalam skala tertentu, sedangkan Hak Pakai lebih fleksibel dan bisa dipakai untuk berbagai keperluan, termasuk tempat tinggal, perkantoran, atau fasilitas pemerintah.
Subjek HGU terbatas hanya untuk WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, sedangkan Hak Pakai bisa diberikan kepada subjek yang jauh lebih luas, termasuk warga negara asing dan badan hukum asing yang punya perwakilan di Indonesia. Karena itu, perusahaan asing yang ingin berusaha di bidang perkebunan biasanya harus mendirikan badan hukum Indonesia lebih dulu, misalnya lewat penanaman modal asing, sebelum bisa memperoleh HGU.
Perbedaan lain terletak pada kewajiban mengusahakan tanahnya. HGU mewajibkan pemegangnya benar-benar mengusahakan tanah secara produktif sesuai rencana usaha yang disetujui, dan pengawasannya jauh lebih ketat karena menyangkut skala usaha besar dengan dampak ekonomi dan sosial yang luas, sementara Hak Pakai untuk keperluan pribadi seperti rumah tinggal tidak dituntut produktivitas usaha semacam itu.
Konsekuensi Hukum
Kalau tanah HGU ditelantarkan, tidak diusahakan sesuai peruntukan, atau dialihkan tanpa izin pejabat berwenang, negara dapat mencabut HGU tersebut melalui proses penertiban tanah terlantar: identifikasi lapangan, peringatan tertulis bertahap, lalu penetapan sebagai tanah terlantar kalau pemegang hak tidak menindaklanjuti. HGU yang dicabut kembali menjadi tanah negara dan bisa dialokasikan lagi untuk program reforma agraria atau pemberian hak baru kepada pihak lain.
HGU yang dijadikan jaminan Hak Tanggungan juga bisa dieksekusi lewat lelang kalau pemegangnya wanprestasi terhadap utangnya, sehingga bank atau kreditur bisa mengambil pelunasan dari nilai HGU tersebut sesuai mekanisme jaminan kebendaan.
Praktik di Pengadilan
Sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawit memperoleh HGU seluas ribuan hektare di Kalimantan Timur untuk jangka waktu maksimal yang diizinkan. Selama masa HGU, perusahaan wajib mengusahakan tanah sesuai rencana usaha yang disetujui, termasuk membangun kebun plasma untuk masyarakat sekitar. Ketika sebagian areal HGU dibiarkan tidak produktif selama bertahun-tahun, kantor pertanahan menerbitkan peringatan tertulis sebagai langkah awal penertiban tanah terlantar.
Konflik HGU juga kerap terjadi antara perusahaan pemegang HGU dan masyarakat adat yang mengklaim sebagian areal sebagai tanah ulayat. Dalam sejumlah perkara, pengadilan memutuskan bahwa hak masyarakat hukum adat yang terbukti nyata harus diakui dan dihormati, sehingga bagian tanah yang terbukti merupakan tanah adat wajib dikeluarkan dari areal HGU perusahaan.
Kesalahpahaman Umum
Banyak orang mengira HGU sama dengan hak milik atas tanah perkebunan, padahal HGU hanya hak mengusahakan tanah negara untuk jangka waktu tertentu, bukan kepemilikan permanen. Setelah masa HGU habis dan tidak diperpanjang, tanahnya kembali menjadi tanah negara sepenuhnya, bukan otomatis menjadi milik perusahaan yang pernah mengelolanya.
Kesalahpahaman lain adalah anggapan bahwa HGU otomatis menghapus hak masyarakat adat di lokasi yang sama. Pemberian HGU oleh pemerintah tidak serta-merta menghapus hak ulayat yang benar-benar masih hidup dan nyata di lapangan; kalau terbukti ada, hak itu tetap harus diperhitungkan dan bisa dikeluarkan dari areal HGU lewat proses hukum.
Ada juga anggapan keliru bahwa HGU bisa diperpanjang tanpa batas selama perusahaan masih beroperasi. Padahal setelah masa perpanjangan berakhir, pemegang HGU harus mengajukan permohonan pembaruan hak yang dievaluasi ulang oleh kantor pertanahan, termasuk memeriksa apakah kewajiban mengusahakan tanah sudah dipenuhi selama ini. Kalau evaluasi menunjukkan tanah tidak dikelola sesuai peruntukan, permohonan pembaruan bisa ditolak dan tanahnya kembali menjadi tanah negara.