Konversi Hak Atas Tanah

Definisi

Konversi hak atas tanah adalah proses perubahan atau penyesuaian hak-hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960 menjadi hak-hak atas tanah menurut sistem UUPA. Konversi ini mencakup perubahan hak-hak tanah berdasarkan hukum Barat, seperti eigendom, erfpacht, dan opstal, serta hak-hak tanah berdasarkan hukum adat, seperti yasan, andarbeni, dan hak atas druwe, menjadi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, atau hak pakai.

Tujuan konversi adalah mewujudkan unifikasi hukum agraria nasional dan memberikan kepastian hukum atas hak-hak tanah yang sudah ada sebelum UUPA berlaku. Sebelum UUPA, hukum pertanahan di Indonesia bersifat dualistis, ada hak tanah tunduk pada hukum Barat peninggalan kolonial, dan ada hak tanah tunduk pada hukum adat setempat yang berbeda-beda di tiap daerah.

Dasar Hukum

Konversi hak atas tanah adalah pengejawantahan asas unifikasi hukum agraria yang dianut UUPA. UUPA menyatukan sistem hukum tanah yang dualistis itu melalui ketentuan konversi, sehingga semua hak tanah lama otomatis berubah menjadi salah satu hak dalam sistem UUPA begitu undang-undang ini berlaku, tanpa perlu permohonan khusus dari pemegang haknya.

Namun agar hak hasil konversi itu diakui dan dilindungi penuh secara administratif, pemegangnya tetap wajib mendaftarkan tanahnya ke Kantor Pertanahan untuk memperoleh sertifikat, sebagaimana diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Tanpa didaftarkan, status hak hasil konversi memang tetap berlaku secara hukum, tetapi rawan dipersoalkan karena belum tercatat resmi dalam sistem pendaftaran tanah nasional.

Jenis Konversi

• Konversi hak Barat — eigendom menjadi hak milik bagi warga negara Indonesia atau hak guna bangunan bagi warga negara asing/badan hukum, erfpacht menjadi HGU, opstal menjadi HGB.
• Konversi hak adat — hak yasan, andarbeni, hak atas druwe, dan sebutan-sebutan sejenis di berbagai daerah menjadi hak milik bagi warga negara Indonesia yang memenuhi syarat.
• Konversi hak milik adat komunal — tanah ulayat dan tanah hak adat komunal lain tetap diakui sebagai hak yang berbeda dari hak milik perseorangan, dengan pengaturan tersendiri yang menghormati hukum adat setempat.

Syarat dan Prosedur

Untuk mengubah hak hasil konversi menjadi sertifikat yang terdaftar, pemohon umumnya harus:

1. Berstatus warga negara Indonesia untuk konversi menjadi hak milik, karena hak milik hanya bisa dipegang oleh WNI atau badan hukum tertentu yang ditunjuk undang-undang.
2. Memiliki bukti penguasaan tanah sebelum UUPA berlaku atau bukti riwayat perolehan tanah secara berturut-turut, seperti girik, petok D, Letter C, akta jual beli lama, atau surat keterangan waris.
3. Mengajukan permohonan konversi/pengakuan hak ke Kantor Pertanahan disertai bukti penguasaan fisik yang dikuatkan keterangan kepala desa/lurah dan kesaksian tetangga berbatasan.
4. Melalui proses pengukuran, pemeriksaan riwayat tanah, dan pengumuman sebelum akhirnya diterbitkan sertifikat atas nama pemohon.

Kesalahpahaman Umum

Kesalahpahaman paling umum soal konversi hak tanah adalah menganggap girik, petok D, atau Letter C sebagai sertifikat atau bukti kepemilikan tanah. Padahal dokumen-dokumen tersebut aslinya adalah catatan pajak hasil bumi zaman kolonial dan sesudahnya, yang menunjukkan siapa yang membayar pajak atas sebidang tanah, bukan bukti kepemilikan yang sah menurut UUPA.

Girik dan sejenisnya tetap punya nilai hukum sebagai salah satu alat bukti penguasaan fisik dan riwayat tanah, yang bisa dipakai untuk mendukung permohonan konversi atau pengakuan hak ke bentuk hak milik yang bersertifikat. Tetapi selama belum diproses menjadi sertifikat lewat Kantor Pertanahan, tanah yang hanya dipegang girik berisiko tinggi terhadap klaim pihak lain, penjualan ganda, atau bahkan diklaim sebagai tanah negara jika riwayat penguasaannya tidak jelas.

Oleh sebab itu, siapa pun yang masih memegang girik, Letter C, atau petok D sebaiknya segera mengurus konversi ke sertifikat, alih-alih menganggap dokumen tersebut sudah cukup sebagai bukti kepemilikan yang aman untuk diwariskan atau dijual.

Contoh Kasus

Sebuah perusahaan perkebunan warisan Belanda memiliki hak erfpacht atas tanah perkebunan seluas 500 hektare. Berdasarkan Ketentuan Konversi Pasal III UUPA, hak erfpacht tersebut secara hukum berubah menjadi Hak Guna Usaha (HGU) yang berlaku selama sisa waktu hak erfpacht, paling lama 20 tahun. Setelah masa tersebut berakhir, perusahaan harus mengajukan permohonan perpanjangan HGU kepada negara agar tetap bisa mengusahakan tanah tersebut.

Sebuah keluarga di pinggiran Bogor mewarisi sebidang tanah yang hanya tercatat dalam girik atas nama kakek mereka sejak tahun 1970-an. Ketika hendak menjual tanah tersebut, calon pembeli mensyaratkan tanah harus bersertifikat lebih dulu. Keluarga tersebut kemudian mengajukan permohonan konversi/pengakuan hak dengan melampirkan girik, surat keterangan waris, dan kesaksian tetangga berbatasan, hingga akhirnya terbit sertifikat hak milik atas nama para ahli waris.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah semua tanah girik otomatis dianggap sudah terkonversi menjadi hak milik? Secara hukum konversi memang terjadi otomatis sejak UUPA berlaku, tetapi selama belum didaftarkan dan diterbitkan sertifikat, status hak itu belum diakui penuh secara administratif dan tetap rawan disengketakan.

Berapa lama proses konversi/pengakuan hak dari girik menjadi sertifikat? Bervariasi tergantung kelengkapan bukti riwayat tanah dan ada tidaknya keberatan dari pihak lain saat masa pengumuman, mulai dari beberapa bulan hingga lebih dari setahun untuk kasus yang riwayatnya rumit.

Apakah warga negara asing bisa memegang tanah hasil konversi hak adat? Tidak bisa untuk konversi menjadi hak milik, karena hak milik hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Warga negara asing hanya bisa memperoleh hak pakai atau menyewa, bukan hak milik hasil konversi.