Definisi
Kuasa mutlak adalah surat kuasa yang dibuat dengan klausul tidak dapat dicabut kembali dan tidak berakhir meski pemberi kuasa meninggal. Isinya biasanya memberi penerima kuasa wewenang penuh atas sebidang tanah: menjual, menjaminkan, menyewakan, bahkan menerima uang hasil penjualan, semua atas nama sendiri. Dalam praktik, surat kuasa seperti ini dipakai sebagai “jalan pintas” untuk memindahkan penguasaan tanah tanpa melalui akta jual beli di hadapan PPAT.
Di sinilah masalahnya. Menurut Pasal 1792 KUHPerdata, pemberian kuasa pada dasarnya hanya perjanjian untuk mengurus suatu urusan atas nama pemberi kuasa. Kuasa semestinya bisa ditarik kapan saja. Begitu dibuat tidak bisa ditarik dan isinya mengalihkan hak, ia berubah dari kuasa menjadi jual beli terselubung.
Mengapa Dilarang
Larangan resminya tertuang dalam Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982. Instruksi itu melarang camat dan kepala desa membuat atau menguatkan kuasa mutlak yang hakikatnya memindahkan hak atas tanah. Alasannya sederhana: peralihan hak atas tanah harus lewat akta PPAT dan dicatat di kantor pertanahan, supaya ada kepastian pemilik, pajak terbayar, dan negara tahu siapa pemegang haknya.
Kuasa mutlak melewati semua itu. Pajak penjualan dan BPHTB bisa tidak terbayar, data di buku tanah tidak berubah, dan pemilik tercatat tetap orang lama. Kondisi ini membuka celah sengketa dan praktik mafia tanah.
Beda Kuasa Biasa dan Kuasa Mutlak
Kuasa biasa bersifat sementara dan bisa dicabut. Pasal 1813 KUHPerdata menyebut kuasa berakhir antara lain karena dicabut, karena penerima kuasa menghentikannya, atau karena salah satu pihak meninggal, berada di bawah pengampuan, atau pailit. Kuasa mutlak sengaja menyingkirkan semua sebab berakhir itu.
Ada juga kuasa yang tampak mirip tapi sah, misalnya kuasa untuk mengurus balik nama sertifikat, mengurus perizinan, atau menghadiri penandatanganan akta. Batasnya: kuasa itu tidak boleh sekaligus memuat wewenang menjual kepada diri sendiri tanpa batas dan tanpa bisa dicabut.
Bagaimana Pengadilan Menyikapinya
Mahkamah Agung dalam sejumlah putusan menilai kuasa mutlak yang dijadikan sarana peralihan hak atas tanah sebagai perjanjian dengan sebab yang terlarang, sehingga batal demi hukum. Konsekuensinya, pembeli yang hanya memegang kuasa mutlak tidak diakui sebagai pemilik, dan uang yang sudah dibayar harus dituntut kembali lewat gugatan, itu pun belum tentu mudah.
Sebaliknya, ada pengecualian yang dikenal dalam praktik, yaitu kuasa yang menjadi bagian dari perjanjian pokok tertentu, misalnya kuasa menjual dalam akad pembiayaan dengan jaminan yang dibuat sesuai aturan. Pengecualian ini sempit dan harus dinilai kasus per kasus, jadi jangan dijadikan pegangan umum.
Risiko bagi Pembeli
Pembeli yang hanya memegang kuasa mutlak menanggung banyak risiko. Pemilik asli bisa menjual tanah yang sama ke orang lain karena sertifikat masih atas namanya. Tanah bisa disita kreditor pemilik lama. Ahli waris pemilik bisa menggugat setelah pemilik meninggal. Pembeli juga tidak bisa mengurus sertifikat atas namanya sendiri.
Langkah yang benar tetap: buat akta jual beli di hadapan PPAT, bayar pajak, lalu daftarkan balik nama. Kalau pembayaran belum lunas, gunakan perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat notaris dengan syarat jelas, bukan kuasa mutlak.
Cara Mengenali Klausul yang Bermasalah
Ada beberapa ciri yang patut dicurigai ketika membaca surat kuasa tanah. Pertama, tertulis kuasa tidak dapat dicabut dan tidak berakhir karena meninggalnya pemberi kuasa. Kedua, penerima kuasa boleh menjual kepada dirinya sendiri atau pihak lain dengan harga yang ia tentukan. Ketiga, ada kalimat pembayaran sudah lunas, seolah-olah transaksi selesai, padahal tidak ada akta jual beli. Keempat, kuasa dibuat di bawah tangan atau hanya dilegalisasi tanpa pembuatan akta peralihan.
Kalau dua atau lebih ciri itu muncul, anggap itu tanda bahaya dan minta pendapat notaris atau PPAT sebelum membayar sepeser pun. Memeriksa status sertifikat di kantor pertanahan sebelum bertransaksi juga murah dan cepat, tetapi sering dilewatkan.
Contoh Kasus
Pak Hendra membeli sebidang tanah 300 meter persegi di pinggiran Padang dari Pak Zulkifli seharga Rp450 juta. Supaya cepat dan hemat pajak, keduanya membuat surat kuasa yang menyatakan tidak dapat dicabut dan tetap berlaku walau pemberi kuasa meninggal. Sertifikat tetap atas nama Pak Zulkifli.
Dua tahun kemudian Pak Zulkifli meninggal. Anak-anaknya tidak mau mengakui jual beli itu dan mengajukan balik nama waris ke kantor pertanahan. Pak Hendra menggugat, tetapi hakim menyatakan kuasa mutlak itu batal karena pada hakikatnya pemindahan hak tanpa akta PPAT. Pak Hendra hanya bisa menuntut pengembalian uang dari harta warisan, dan itu memakan waktu hampir tiga tahun.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah semua surat kuasa yang menyebut tidak bisa dicabut otomatis kuasa mutlak yang terlarang? Tidak otomatis. Yang dilarang adalah kuasa yang substansinya memindahkan hak atas tanah. Kuasa tak dapat dicabut untuk urusan lain, seperti mengurus dokumen, dinilai berbeda. Tetapi klausul itu tetap berisiko dianggap tidak sah oleh hakim, jadi lebih aman dihindari.
Kalau sudah terlanjur memegang kuasa mutlak, apa yang sebaiknya dilakukan? Segera minta pemilik membuat akta jual beli di hadapan PPAT dan mendaftarkan balik nama. Kalau pemilik menolak atau sudah meninggal, konsultasikan dengan advokat untuk gugatan pengesahan jual beli atau pengembalian dana.
Apakah notaris boleh membuat kuasa mutlak? Secara formal notaris bisa mencatat kehendak para pihak, tetapi notaris yang membuat akta yang substansinya melanggar larangan dapat dimintai pertanggungjawaban etik maupun hukum. Notaris yang berhati-hati biasanya menolak atau mengarahkan ke akta jual beli dan PPJB.