Definisi
Perjanjian nominee adalah kesepakatan di mana seseorang, biasanya warga negara asing, memakai nama orang lain yang berkewarganegaraan Indonesia untuk tercatat sebagai pemilik tanah atau properti. Orang yang namanya dipakai disebut nominee, sedangkan pemilik sebenarnya yang membiayai pembelian tetap menguasai objeknya lewat perjanjian terpisah. Dalam percakapan sehari-hari praktik ini disebut “pinjam nama”.
Secara tertulis, sertifikat hak milik terbit atas nama warga negara Indonesia. Di belakangnya ada surat pernyataan, kuasa, atau perjanjian lain yang menyatakan bahwa tanah itu sebenarnya milik orang asing, lengkap dengan hak menjual, menyewakan, atau mewariskan. Justru kombinasi dua lapis dokumen inilah yang dilarang hukum agraria.
Mengapa Orang Memakai Skema Ini
Warga negara asing tidak boleh memiliki tanah dengan Hak Milik di Indonesia. Pasal 21 UUPA menyatakan hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik. Orang asing hanya boleh memegang Hak Pakai atau, untuk rumah susun, hak milik atas satuan rumah susun dengan syarat tertentu, serta mengikuti batas jangka waktu dan jenis properti yang diatur pemerintah.
Karena keterbatasan itu, sebagian orang asing mencari jalan pintas. Mereka membeli vila di Bali atau Lombok dengan nama pasangan, teman, atau karyawan lokal. Ada juga pasangan campuran yang tidak membuat perjanjian pisah harta, sehingga pembelian atas nama istri atau suami WNI dianggap solusi murah. Dalam jangka pendek skemanya terlihat lancar, tetapi risikonya baru muncul ketika terjadi perselisihan atau ketika ada yang meninggal.
Mengapa Perjanjian Nominee Bermasalah
Pasal 26 ayat (2) UUPA menyebut bahwa setiap perbuatan yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing adalah batal karena hukum, dan tanahnya jatuh kepada negara. Kata “tidak langsung” itulah yang menjerat nominee. Walaupun nama di sertifikat adalah WNI, tujuan sebenarnya memindahkan kekuasaan atas tanah kepada orang asing.
Dari sisi hukum perjanjian, kesepakatan semacam ini juga gagal memenuhi syarat sah Pasal 1320 KUHPerdata, khususnya syarat sebab yang halal. Pasal 1335 dan 1337 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian dengan sebab yang terlarang atau bertentangan dengan undang-undang tidak mempunyai kekuatan. Artinya, dokumen pinjam nama tidak bisa ditagih di pengadilan, karena sejak awal dianggap tidak pernah ada.
Akibat Hukum bagi Para Pihak
Pemilik asing nyaris tidak punya perlindungan. Kalau nominee menolak mengembalikan tanah, menjualnya ke pihak lain, atau meninggal dunia dan ahli warisnya mengklaim, pemilik asing sulit menggugat karena dasar gugatannya adalah perjanjian yang melanggar hukum. Uang yang sudah dibayarkan juga berpotensi hilang, sebab bunyi Pasal 26 ayat (2) menyebut pembayaran yang telah diterima tidak dapat dituntut kembali.
Bagi nominee sendiri risikonya tidak kecil. Ia ikut terlibat dalam perbuatan yang batal demi hukum, dan bila tanah dinyatakan jatuh kepada negara, ia kehilangan hak atas tanah itu. Notaris atau PPAT yang mengetahui skema ini dan tetap membuat aktanya juga bisa kena sanksi etik dan administratif.
Dalam praktik peradilan, hakim cenderung menolak gugatan yang bertumpu pada perjanjian nominee, dan sejumlah putusan Mahkamah Agung menyatakan perjanjian pinjam nama atas tanah oleh WNA batal demi hukum.
Alternatif yang Sah
Orang asing yang ingin menguasai properti di Indonesia punya beberapa jalur legal. Pertama, Hak Pakai atas rumah tunggal atau satuan rumah susun sesuai ketentuan yang berlaku bagi orang asing yang punya izin tinggal. Kedua, sewa jangka panjang dengan perjanjian tertulis di hadapan notaris. Ketiga, mendirikan perusahaan penanaman modal asing yang boleh memegang Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha sesuai bidang usahanya. Semua itu terlihat lebih rumit dan mahal, tetapi tidak berisiko hilang sewaktu-waktu.
Contoh Kasus
Mark, warga negara Australia, membeli sebidang tanah di Canggu seharga Rp4 miliar. Karena tidak boleh memegang Hak Milik, ia meminta Wayan, teman lokalnya, menjadi nominee. Sertifikat atas nama Wayan, sedangkan Mark memegang surat pernyataan dan kuasa menjual yang ditandatangani di bawah tangan. Mark lalu membangun vila di atasnya dengan biaya tambahan Rp3 miliar.
Tiga tahun kemudian Wayan menjual tanah itu kepada pembeli lain secara diam-diam dengan harga lebih tinggi. Mark menggugat, tetapi pengadilan menyatakan perjanjian pinjam nama batal demi hukum karena bertentangan dengan Pasal 26 ayat (2) UUPA. Gugatan ditolak, dan Mark tidak mendapat kembali uang pembelian tanah maupun biaya bangunan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah membeli tanah atas nama pasangan WNI termasuk nominee? Tidak selalu. Pasangan yang menikah sah dan tidak membuat perjanjian pisah harta punya harta bersama, tetapi pembelian itu mudah dipersoalkan bila terbukti dana berasal dari pasangan asing dan tujuannya menghindari larangan. Kalau ingin aman, buat perjanjian pisah harta sebelum atau selama perkawinan dan konsultasikan ke notaris.
Apakah sertifikat atas nama nominee bisa dibatalkan? Bisa, jika terbukti ada rekayasa pemindahan hak kepada orang asing. Pembatalan dapat melalui gugatan ke pengadilan atau lewat mekanisme pembatalan hak oleh pertanahan, dan tanahnya berpotensi jatuh kepada negara dengan tetap menghormati hak pihak ketiga yang membebaninya.
Apakah pembeli lokal yang membeli dari nominee ikut dirugikan? Pembeli beritikad baik yang membeli lewat akta PPAT dengan harga wajar umumnya punya posisi yang lebih kuat. Tetapi kalau ia tahu atau seharusnya tahu bahwa tanah itu hasil pinjam nama, perlindungannya melemah. Karena itu pemeriksaan latar belakang penjual dan riwayat tanah sebelum membeli tetap penting.